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你是不是也这样？手里有套房，急着用钱的时候想抵押，可对着一堆流程一头雾水 —— 到底从哪儿开始办？能贷到的钱够不够用？别慌，我当初帮我表哥办的时候，也是个纯小白，踩了不少坑才弄明白。今天就用大白话给你讲讲，新手也能一看就懂。
一、先搞明白：房产抵押贷款，到底是啥？
说白了，就是把你名下的房子（商品房、商铺啥的）押给银行或贷款机构，他们给你一笔钱，你按约定慢慢还。为啥有人乐意办这个？因为额度一般比信用贷款高，利息还相对低点儿。
不过有个事儿得提前说：不是所有房子都能抵押。像小产权房、没拿到房产证的，基本办不了。我邻居王大姐去年想用老家的自建房抵押，跑了三家银行都被拒了，就是因为没房产证。
二、房产抵押贷款怎么办理？一步一步教你走
新手最愁的就是流程，我给你拆成 7 步，跟着走准没错：
- 选对机构
首先得想好用哪家的钱。银行靠谱但严，小机构快但可能利息高。我表哥当初急着用钱，先问了银行，审核要 20 天，后来选了一家正规的贷款公司，10 天就放款了。
你猜怎么着？他后来算下来，银行利息确实低 1 个点，但急用钱的时候，时间更值钱。所以你得想清楚，你是要快还是要省。 - 准备材料
这步最容易漏东西，我列个清单你照着捡：- 身份证、户口本（已婚的话，配偶的也得带，还有结婚证）
- 房产证（要是按揭房，得有购房合同和还款记录）
- 收入证明（上班的要公司开的，做生意的带营业执照和近半年流水）
- 贷款用途证明（比如进货合同、装修报价单，不能说用来炒股啊，银行不爱批）
我表哥当初就忘了带配偶的身份证，跑了两趟才补齐，你可别学他。 - 提交申请
把材料交给机构，填个申请表。现在很多地方能网上申请，填完上传材料就行，不用跑现场，省事儿。 - 房子评估
机构会找评估公司来给房子估价，这个估价直接关系到你能贷多少。评估的时候，房子地段、面积、年限都算分。我家小区有套 10 年的房子，80 平米，地段一般，估价 150 万；隔壁小区同面积的新房，地段好，估了 220 万，差不少呢。 - 审核资质
机构会查你的信用记录、还款能力。要是你有过信用卡逾期，最好提前准备个说明，比如 “当时忘了还款日，后来马上还了”，态度好点可能不影响。 - 签合同、办抵押
审核过了就签合同，一定要看清楚还款方式（是等额本金还是等额本息）、违约金多少。签完去房管局办抵押登记，大概 3-5 天，办完会给个 “他项权证”，机构拿着这个才会放款。 - 放款到账
抵押办好后，钱就打到你卡上了。快的话，整个流程 1 周搞定，慢的可能要 1 个月，主要看材料齐不齐。
三、额度能有多少？这 3 个因素说了算
重点来了！能贷多少钱，不是你说了算，也不是机构随便给，主要看这几点：
1. 房子值多少钱（估值）
一般来说，能贷到房子估值的 5-7 成。比如房子估了 200 万，那最多能贷 140 万（200 万 ×70%）。
我见过最夸张的，有套学区房，地段特别好，评估公司给了 300 万，银行直接放了 7.5 成，225 万，因为银行觉得这房子好出手。
2. 贷款机构的政策
不同地方规矩不一样：
- 国有银行一般卡得严，最多 6 成；
- 商业银行可能放 7 成；
- 小额贷款公司敢放 8 成，但利息也高。
所以你要是想多贷点，多问几家准没错。
3. 你的个人情况
信用好、收入高的，机构乐意多贷。我有个客户，自己开公司，流水每个月 50 万，征信从没逾期，他那套 180 万的房子，银行直接给了 7 成 126 万，还说要是不够可以再申请提高点。
反过来，要是你征信有逾期，或者没稳定收入，可能只能贷 5 成，甚至被拒。
四、新手常问的 3 个问题，我替你答了
问：老房子（比如 20 年的）能贷多少？
能贷，但额度可能低。我之前接触过一套 1998 年的房子，80 平米，地段一般，估值 100 万，银行只给了 5 成 50 万，因为老房子不好卖，机构怕风险。
问：能不能多贷点？比如想贷到房子估值的 9 成？
很难！除非你有其他资产（比如还有一套房、存款多），或者找那种利息很高的机构，但我不建议，压力太大了。之前有个客户非要多贷，找了个小机构贷了 9 成，结果利息比银行高 3 倍，后来差点还不上，不值当。
问：办理过程中，额度能改吗？
能，但得重新评估。比如你觉得评估低了，可以申请二次评估，不过得加钱，而且不一定能高多少。我表哥第一次评估 180 万，他觉得低了，加了 2000 块钱请了另一家公司，评到 190 万，多贷了 7 万，也算值。
其实啊，新手办房产抵押贷款，真不用怕。我总结下来，就两句话：材料备齐别偷懒，多问几家比一比。额度这事儿，别太贪心，够用就行，毕竟是要还的。你要是还有啥不懂的，评论区问我，我看到就回。
