贷款买房能贷多少？首付比例、月收入、征信如何决定你的贷款额度

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准备贷款买房的你，是不是总在心里打鼓：我到底能贷到多少钱？看中的房子总价 150 万，手里的首付够不够？每个月工资 8000 块，银行会不会觉得我还款能力不够？之前有过几次信用卡逾期，会不会直接影响贷款额度？这些问题就像一个个问号，悬在购房者的心头，尤其是第一次买房的朋友，面对密密麻麻的贷款条款，更是一头雾水。今天小编就来好好聊聊，贷款买房能贷多少，首付比例、月收入、征信这三个关键因素到底是怎么决定你的贷款额度的，希望能帮到正在纠结的你。

一、贷款买房的基础额度，到底由什么说了算？

很多人以为贷款额度是银行随便定的，其实不是。首先得明确一个大前提，就是最高贷款额度受政策和房产类型限制。比如首套房和二套房的贷款比例就不一样，现在大部分城市首套房的最高贷款比例是 70%，也就是说总价 100 万的房子，最多能贷 70 万；而二套房可能只能贷 50%，100 万的房子最多贷 50 万。但这只是个上限，具体到每个人，还得看首付、收入、征信这三个硬指标。
有人会问，为什么同样是首套房，别人能贷到 70%，我却只能贷 60%？这就要说到首付比例的反向影响了。你手里的首付越多，需要贷的额度自然就越少，银行反而更愿意批贷；反过来，首付刚好卡在最低标准，比如首套房首付 20%，那银行会更严格审核你的还款能力，怕你后续还不上款。所以首付比例看似是你自己决定的，其实间接影响了银行愿意给你多少额度。

二、首付比例：不仅是 “付多少”，更是 “能贷多少” 的门槛

先说说首套房和二套房的首付差异。以北京为例，首套房首付比例最低 35%，二套房则是 60%，这意味着买一套 500 万的房子，首套房最多能贷 325 万，二套房最多只能贷 200 万。但这只是政策规定，实际中如果你买的是二手房，银行还会参考 “评估价”。比如房子成交价 500 万，银行评估价只有 450 万，那首套房的贷款额度就得按 450 万的 70% 算，也就是 315 万，比按成交价算的少了 10 万。这一点很多人不知道，结果首付准备少了，贷款额度也跟着降，最后差点买不成房。
还有一种情况，首付来源也会影响额度。现在银行查首付查得严，如果首付里有消费贷、信用卡套现的钱，银行可能会直接降低贷款额度，甚至拒贷。有个朋友本来能贷 300 万，就因为首付里有 10 万是借的网贷，最后只批了 250 万，不得不临时凑钱补首付。所以首付不仅要够数，来源还得干净。

三、月收入：银行怎么通过收入判断你 “能还多少”？

银行审核收入，看的是月收入和月供的比例，也就是 “收入负债比”。一般要求月供不能超过月收入的 50%，如果有其他贷款，比如车贷、信用卡分期，这些也要算进去。比如你月收入 1 万，月供 6000，还有每月 2000 的车贷，那总负债就是 8000，超过了 1 万的 50%，银行就会觉得你压力太大，可能会降低贷款额度，让月供降到 5000 以内。
有人月收入不稳定，比如做销售的，每月工资忽高忽低，这种情况怎么办？银行会看你近 6 个月的平均收入，要是平均下来能达标也行。但如果平均收入不够，也可以用夫妻双方的收入一起算。比如丈夫月入 8000，妻子月入 6000，两人加起来 14000，月供 7000 以内就没问题，这样能贷的额度就比一个人申请高不少。
还有人问，奖金、年终奖能算进收入里吗？ 可以，但需要提供近一年的流水证明，银行会折算成月均收入。比如年终奖发了 6 万，平均到每个月就是 5000，加上月工资 1 万，总收入按 1.5 万算，能贷的额度自然就高了。

四、征信：别让 “小瑕疵” 毁掉你的贷款额度

征信好的人，银行不仅愿意放贷，还可能给更高额度；征信不好，额度会被砍，甚至直接拒贷。逾期记录是最常见的问题，比如信用卡忘了还，逾期一两次，金额不大，可能影响不大；但如果逾期超过 6 次，或者有连续 3 个月不还的情况，就算 “黑户”，基本贷不到款。
除了逾期，征信上的 “硬查询” 太多也不行。硬查询就是银行查你的征信，比如你申请信用卡、网贷，银行都会查，半年内超过 6 次，银行会觉得你很缺钱，可能会降低贷款额度。有个客户本来能贷 400 万，就因为半年内查了 8 次征信，最后只批了 320 万。
还有一种情况，为别人做过担保，如果对方没按时还款，你的征信也会受影响。所以别轻易给人做担保，不然可能影响自己买房贷款。

五、不同人群、不同贷款方式，额度算法大不同

刚需族买首套房，大多关心 “怎么才能贷到最高额度”。这里有个小技巧：组合贷可能比纯商贷或纯公积金贷额度更高。比如公积金最高贷 120 万，商贷能贷 300 万，组合起来就能贷 420 万，比单独用一种方式多贷不少。但要注意，组合贷的审批时间更长，得提前准备。
改善型购房者买大户型，贷款额度高，银行审核更严。这时候收入稳定性比收入高低更重要，比如公务员、教师这些 “铁饭碗”，银行更愿意给高额度；而自由职业者，就算收入高，可能也会被压额度，因为银行觉得收入不稳定。
还有人问，年龄会影响贷款额度吗？ 会的。比如男性贷款年限最长到 65 岁，女性到 60 岁，如果你 50 岁买房，最多只能贷 15 年（男性），月供压力大，银行可能会降低额度，让月供控制在你收入的 50% 以内。

六、手把手教你：三步算出自己大概能贷多少

第一步，算政策上限。用房子总价乘以当地首套 / 二套的最高贷款比例，得到一个初步额度。比如 150 万的首套房，70% 就是 105 万。
第二步，算收入能支撑的额度。假设你月收入 1 万，月供最多 5000，贷款 30 年，按年利率 4.9% 算，最多能贷 87 万。这时候政策上限是 105 万，但收入只能支撑 87 万，那你的额度就被卡在 87 万。
第三步，查征信。如果征信没问题，就按 87 万算；如果有轻微逾期，可能会降到 80 万左右。
这样一步步算下来，你就知道自己大概能贷多少了，心里也有底了。