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刚付了三年房贷的房子，突然接到工作调动要去外地，想把房子卖给同事；或者夫妻离婚，房贷还没还完，想把房子过户给对方 —— 碰到这种情况，你是不是也会犯嘀咕：贷款还没结清的房子，到底能不能顺利过户呢？今天小编就来好好聊聊这个事儿，把里面的门道说清楚，看完你就心里有数了。
先给个准话：能过户，但得满足这些前提
不少人觉得，房子还在还贷款，房产证压在银行，肯定没法过户。其实不是绝对的，关键看你能不能解决这两个核心问题：
- 银行作为抵押权人，得同意你转移房产；
- 房屋的抵押关系，得想办法解除或者转移。
就像网友小李说的，他去年把还在还贷的房子卖给了朋友，一开始也以为没戏，后来跑了三趟银行，提前还了部分贷款，最后还是顺利过户了。所以说，只要方法对，贷款中的房子是能过户的，只是比全款房麻烦点而已。
三种常见过户方法，各有各的门道
到底有哪些方法能让贷款中的房子过户呢？小编整理了最常用的三种，你可以根据自己的情况选。
1. 提前还清贷款，解押后过户（最稳妥）
这是目前最常用的方式，简单说就是先把剩下的房贷全还了，让银行解除抵押，房子完全归你之后再过户。
具体步骤是这样的：
- 先给贷款银行打电话，说要提前还贷，问清楚需要准备什么材料、有没有违约金（一般还贷满 1 年就不用交了）；
- 把钱存到还款卡里，银行扣款后，会给你开《贷款结清证明》和《房屋他项权证》；
- 拿着这些东西到不动产登记中心办理解押，大概 3-5 个工作日就能拿到完全产权的房产证；
- 最后跟买家去办过户，流程和全款房一样。
网友小张就用了这个方法，他说：“虽然一下子拿出几十万挺心疼的，但整个流程很顺，银行和房管局的人都挺耐心，前后一个月就办完了。”
2. 转按揭（现在很少见，但特定情况能用）
转按揭就是把你的贷款转移给新买家，让他接着还剩下的房贷，这样你就不用提前掏钱还贷了。但这种方式现在很少有银行做，为啥呢？
因为银行得重新审核新买家的资质，比如收入、征信、还款能力这些，要是新买家资质不好，银行肯定不乐意。而且流程特别复杂，得原房主、新买家、银行三方签协议，少则两三个月，多则半年都未必能办完。
小编咨询过建行的客户经理，他说：“现在全国也就少数几家银行还接转按揭，一般只针对本行的优质客户，普通客户基本办不了。”
3. 垫资过桥（短期周转，成本较高）
要是你手里没钱提前还贷，又找不到愿意接转按揭的银行，还可以找垫资公司帮忙。简单说就是垫资公司先帮你把剩下的房贷还清，解押后过户，等买家付了房款，你再把垫资的钱还了，同时给人家一笔服务费。
这种方式的优点是快，一般 1-2 周就能搞定，但缺点也很明显：
- 服务费高，通常是垫资金额的 2%-5%，要是垫资 100 万，就得花 2-5 万；
- 有风险，要是过户过程中出了岔子，比如买家贷款批不下来，你还得自己想办法还垫资的钱。
| 过户方法 | 适用人群 | 优点 | 缺点 | 耗时 |
|---|---|---|---|---|
| 提前还贷 | 手里有闲钱或能借钱的人 | 流程简单，风险低 | 需一次性拿出大额资金 | 1-2 个月 |
| 转按揭 | 新买家资质好，银行支持 | 不用自己掏钱还贷 | 银行审批严，流程复杂 | 2-6 个月 |
| 垫资过桥 | 急需过户但没钱还贷的人 | 速度快，不用自己筹钱 | 成本高，有资金风险 | 1-2 周 |
这些细节没注意，过户可能卡壳
就算选对了方法，有些细节没做好，也可能让过户卡壳。小编总结了几个容易踩坑的地方，大家可得留心。
1. 合同里没写清贷款责任
不管是卖给别人还是赠与，一定要在合同里写清楚：剩下的贷款谁来还、什么时候还、如果逾期了谁担责任。之前就有对夫妻离婚过户，没写清房贷责任，后来男方不还钱，女方被银行催债，最后闹到法院，多不值当。
2. 没提前查房屋抵押状态
有些房子除了房贷，可能还被房主拿去做了其他抵押，比如消费贷抵押。这种情况下，就算还清了房贷，其他抵押没解除也过不了户。所以过户前，一定要去不动产登记中心查清楚房屋的抵押状态，确保没有其他债务纠纷。
3. 税费没算明白
贷款中的房子过户，税费和全款房一样，但很多人容易漏算。比如：
- 契税：买家出，首套房 90 平以下 1%，90-144 平 1.5%，144 平以上 3%；
- 个税：卖家出，满五唯一的房子免征，否则按 1% 或差额 20% 交；
- 增值税：房子满 2 年免征，不满 2 年交 5.6% 左右。
小编建议过户前，先在当地税务局官网算一下大概要交多少税，免得钱没准备够耽误事。
常见问题，一次性给你说清楚
问：贷款中的房子能赠与给子女吗？
答：可以，但流程和买卖差不多，也得先处理贷款。要么你提前还清贷款解押，要么和子女、银行商量好，让子女接着还贷（相当于变相的转按揭）。不过赠与也得交税费，具体可以咨询当地房管局。
问：过户后，原房主的征信会受影响吗？
答：只要过户前你没逾期，过户后贷款责任也转出去了，就不会影响你的征信。但要是过户前有逾期记录，那不管过不过户，记录都会留在你征信上。
问：公积金贷款的房子，过户方法和商贷一样吗？
答：基本一样，都可以用提前还贷、转按揭（更难办）、垫资过桥这三种方法。但公积金贷款提前还贷，可能需要提前向公积金管理中心申请，而不是直接找银行，这点要注意。
问：过户时发现房贷利率比现在高，新买家能重新办贷款吗？
答：可以。新买家可以不接原有的贷款，而是自己重新申请房贷，批下来后把钱给你，你用这笔钱提前还清原来的贷款，再过户。这样新买家还能享受当前的低利率，不少人都愿意这么做。
最后说说小编的想法吧。贷款中的房子过户，确实比全款房麻烦，但也不是办不成的事。关键是提前规划，比如打算卖房的话，最好提前半年就跟银行沟通，看看哪种方法适合自己；要是涉及到离婚、赠与这些情况，最好找个律师把合同拟清楚，免得后期扯皮。
其实大部分人觉得难，主要是对流程不熟悉，多跑几趟银行和房管局，多问几句工作人员，心里就有谱了。希望这篇文章能帮到有需要的朋友，祝大家过户顺顺利利的！
