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手里的房子还背着公积金贷款，想卖掉换套大的？可一想到还有贷款没还清，就犯愁不知道该咋操作？担心流程太复杂，万一哪个环节出问题，钱房两空可就麻烦了？别慌，今天小编就把有公积金贷款的房子出售流程拆解开，一步一步讲清楚，帮你避开那些容易踩的坑，看完你就知道该咋做了！
第一步：先摸清楚自家房子的 “底细”
在卖房前，咱们得先搞明白房子现在到底是啥状态，不然盲目挂出去，很容易出岔子。
那要查哪些信息呢？首先是剩余的公积金贷款金额。怎么查？可以登录当地公积金管理中心的官网，或者手机 APP，输入自己的账号密码就能看到；也可以打公积金热线 12329，报上身份证号让客服帮忙查；嫌麻烦的话，直接去公积金办事大厅，带着身份证让工作人员打份明细单，这样最清楚。
然后得确认房子的产权情况。房产证上有没有抵押登记？有没有被查封？这些都得弄明白。毕竟房子还在还公积金贷款，基本都处于抵押状态，这个是正常的，但要是有其他查封记录，那可就卖不了了，这点一定要提前查清。
有人可能会问，“我房产证丢了，会不会影响卖房？” 没关系，先去不动产登记中心补办房产证，大概一周左右就能拿到，补好再走流程就行，就是得多跑一趟。
第二步：选对卖房渠道，省事儿还靠谱
房子情况摸清楚了，接下来就得考虑咋把房子卖出去了。目前主要有两种渠道，各有各的好坏，咱们来对比看看：
| 卖房渠道 | 优点 | 缺点 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 自己卖（自售） | 不用付中介费，能省一笔钱；和买家直接沟通，价格好商量 | 得自己找买家，耗时间；流程不懂容易出错；要自己处理各种手续 | 时间多、懂流程、能扛事的人 |
| 找中介卖 | 中介有客源，成交可能快；流程他们熟，能帮忙跑腿；有问题能及时解决 | 要付中介费（一般是房价的 1%-3%）；得选靠谱中介，不然可能被坑 | 没时间、没经验、想省心的人 |
小编身边有个朋友，去年自己卖有公积金贷款的房子，本来和买家都谈好了，结果因为不知道解押要提前申请，耽误了过户时间，买家最后退单了，白忙活一场。所以要是第一次卖房，小编还是建议找个口碑好的中介，虽然花点钱，但能少走很多弯路。
第三步：关键一步 —— 给房子 “解押”
房子还抵押在公积金中心或银行，不解押就过不了户，这步是绕不开的。那咋解押？有三种办法，咱们一个个说：
- 用买家首付解押：这是最常见的方式。和买家商量好，用他的首付来还剩余的公积金贷款。但记住，一定要在购房合同里写清楚 “首付款优先用于偿还房屋剩余公积金贷款”，最好再做个资金监管，免得钱被乱用。有个网友分享，他之前没做监管，买家首付打过来后，被家里急事挪用了，最后差点违约，还好及时补上了，不然损失就大了。
- 自己掏钱解押：要是手里有闲钱，或者能从亲戚朋友那借到，就自己先把贷款还清。这样解押快，房子产权干净，买家也更放心。就是前期资金压力大，适合资金宽裕的人。
- 找担保公司垫资：既没首付又没闲钱？可以找正规担保公司帮忙垫资。他们先把剩余贷款还了，等房子卖了再把钱还他们，不过要付垫资利息（一般是每天千分之一左右），还得交服务费，算下来成本不低，不到万不得已不建议用。
可能有人会问，“解押整个过程要多久？” 一般来说，还完贷款后，公积金中心或银行会在 3 个工作日内出解押证明，拿着证明去不动产登记中心办理解押手续，顺利的话一周内就能办完。但要是赶上节假日，可能会顺延，所以得提前规划好时间。
第四步：签合同，这些细节千万别漏
解押完，就可以和买家签正式的购房合同了。这合同可是保障双方权益的关键，千万不能马虎。
签合同前，得先核实买家的购房资格，特别是在限购城市，看看他有没有购房名额，社保或个税够不够年限，不然签了合同也过不了户，还得赔违约金。
合同里这些内容必须写清楚：
- 房屋基本信息（地址、面积、房产证号）
- 成交价格、付款方式（全款还是贷款，贷款多少）
- 税费谁来承担（契税、个税、增值税等）
- 交房时间、交房标准（比如家具家电留不留）
- 违约责任（买家逾期付款、卖家逾期交房，都得有说法）
小编见过有人签合同只写了总价，没写付款时间，结果买家拖了半年才付全款，卖家急着用钱却没办法，只能自认倒霉。所以条款越细，越能避免纠纷。
第五步：过户，材料带齐少跑腿
合同签好了，就该去不动产登记中心过户了。这一步要带的材料不少，最好提前列个清单：
- 买卖双方身份证、户口本、结婚证（已婚的话）
- 房产证原件
- 解押证明
- 购房合同
- 买家的购房资格证明
- 税费缴纳凭证
过户流程其实不复杂：先到窗口提交材料，工作人员审核（大概 1-2 小时），审核通过后交税费，然后等着拿新房产证就行。一般 3-5 个工作日能拿到新证，具体看当地效率。
有人问，“过户必须买卖双方都到场吗？” 原则上是这样，但如果有一方来不了，得提前办个授权委托书，还得公证，不然窗口不给办。
第六步：收尾款、交房，别忘这几件事
过户完不是就结束了，还有收尾款和交房这两件大事。
如果买家是全款，过户后当天或第二天就能收到尾款；要是贷款，得等银行放款，这个时间说不准，快的话 1 个月，慢的话 3 个月，得有耐心。要是超过约定时间还没放款，赶紧让中介催银行，或者自己打银行客服问问情况。
交房的时候，要和买家一起检查房子：水电煤气表读数记下来，物业费、暖气费有没有结清，家具家电是不是按合同约定留的。这些都没问题了，再把钥匙交给他，最好写个交房确认单，双方签字，免得后续扯皮。
小编之前帮亲戚卖房，交房时没查物业费，结果发现前两年的物业费没交，最后只能自己垫了，白白损失几千块。所以交房前一定要查清楚这些费用。
其实有公积金贷款的房子出售流程，说复杂也复杂，说简单也简单，关键是把每个步骤的细节做好。小编觉得，卖房前最好先列个清单，把要做的事、要带的材料都写下来，一步一步来，就不容易出错。要是遇到不懂的，多问问公积金中心、不动产登记中心的工作人员，他们给的信息最靠谱。
最后提醒一句，不管是解押还是签合同，涉及钱和产权的事，一定要多留个心眼，该签的字、该留的证据都不能少。希望这篇指南能帮到正在卖房的你，顺利把房子卖出去，换个更合心意的新家！
