有贷款的房子可以抵押贷款吗？二次抵押条件、额度及办理流程详解

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正在还房贷的房子，还能再抵押贷款吗？急用钱的时候，很多人都会打房子的主意，但房贷没还完，房产证好像还押在银行手里，这种情况下真的能二次抵押吗？今天咱们就把这个事儿说透，从能不能办到条件、额度、流程，再到要注意的坑，全给你讲清楚。

一、有贷款的房子，到底能不能二次抵押？

答案是：能，但有前提。
可能有人会疑惑，房子已经抵押给银行了，怎么还能再抵押？其实这里的 “二次抵押”，抵押的是房子的剩余价值。比如你买房子时总价 100 万，贷了 70 万，现在还了 30 万，还剩 40 万没还，而房子现在升值到 150 万了，那这 150 万减去没还的 40 万，剩下的 110 万就是房子的剩余价值，二次抵押就是围绕这部分价值来的。
不过不是所有银行都做二次抵押，有些银行觉得风险高，就不开展这个业务。但近几年做二次抵押的银行越来越多了，尤其是股份制银行和城商行，所以有这个需求的朋友，多问几家银行总能找到合适的。

二、二次抵押需要满足哪些条件？

是不是所有有贷款的房子都能二次抵押？不是的，得满足这几个条件，少一个都可能办不成。

房产得有剩余价值
这是最基本的，要是房子现在的评估价减去没还的房贷，剩下的钱不够覆盖贷款额度，银行肯定不会批。比如房子现在值 80 万，你还有 70 万房贷没还，那基本就办不了二次抵押了。
房贷还款记录良好
银行会查你的征信，要是之前还房贷时有过多次逾期，哪怕就几次，也可能被拒。毕竟二次抵押对银行来说风险更高，肯定更看重你的还款能力和信用。
房产产权清晰
房子得是商品房，产权明确，没有纠纷。像小产权房、经济适用房未满年限的，一般都不能做二次抵押。
第一次抵押的银行同意
有些银行规定，二次抵押必须经过他们同意，尤其是如果你第一次抵押的银行也做二次抵押业务，可能会要求你优先在他们家办理。

这里小编多说一句，条件看似多，但其实核心就一个：银行得觉得你能还钱。所以保持良好的征信和稳定的收入，比什么都重要。

三、二次抵押能贷多少钱？额度怎么算？

很多人最关心的就是额度，毕竟急用钱的时候，能多贷点总是好的。
二次抵押的额度，一般是这样算的：房产当前评估价 × 抵押率 - 未还的房贷本金。
这里面有两个关键数：

抵押率：不同银行不一样，住宅一般是 50%-70%，商铺可能低一些，40%-50%。
评估价：不是你说值多少钱就值多少钱，得由银行认可的评估机构来评，一般会比市场价稍低一点。

举个例子：
张先生的房子现在评估价 200 万，抵押率 60%，还有 50 万房贷没还。那他能贷的额度就是 200 万 ×60% - 50 万 = 120 万 - 50 万 = 70 万。
是不是觉得还行？但有个上限，大部分银行规定二次抵押的总额度（第一次房贷 + 二次抵押）不能超过房子评估价的 70%-80%。比如上面的例子，200 万 ×80%=160 万，第一次房贷 50 万，那二次抵押最多就能贷 110 万，但还要受抵押率限制，所以最终还是 70 万。
有人会问，能不能多贷点？除非房子升值特别快，或者你还了很多房贷，否则额度基本就在这个范围内。要是有人说能给你贷到评估价的 90%，那你可得小心了，大概率是套路。

四、二次抵押的办理流程，一步一步教你办

流程其实不复杂，跟着步骤走，一般 1-2 周就能办完。

选银行，问清楚政策
先打电话或去银行网点，问问他们做不做二次抵押，抵押率多少，需要什么材料。建议多问几家，比如工行、招行、兴业这些银行都有相关业务，对比一下利率和额度。
评估房产
向银行申请后，银行会安排评估机构上门评估，评估费一般是几百块，有的银行会帮你承担。
准备材料
通常需要这些：身份证、户口本、结婚证（或离婚证）、房产证、第一次的抵押合同、房贷还款明细、收入证明（工资流水）。如果是个体户，可能还需要营业执照。
银行审核
银行会查你的征信、收入，看看材料齐不齐全。这一步大概 3-5 天，审核通过后会告诉你能贷多少，利率多少。
签合同，办抵押登记
审核过了就可以签借款合同了，然后去房管局办理二次抵押登记，把房子的第二顺位抵押权登记给银行，这一步大概 1-3 天。
放款
登记完之后，银行就会把钱打到你的卡里，快的话当天就能到，慢的话 3 天左右。

这里要注意，放款速度和银行的业务量有关，年底的时候银行额度紧张，可能会慢一点，所以最好提前规划时间。

五、二次抵押有哪些坑要避开？

虽然二次抵押能解燃眉之急，但也有不少要注意的地方，不然可能会吃亏。

利率比一次抵押高
二次抵押的风险比一次高，所以利率也会高一些，一般比一次房贷高 1-2 个百分点。比如现在一次房贷利率是 4%，二次抵押可能就是 5%-6%，别想着能拿到和一次房贷一样的利率。
额度别贪多
有些人觉得额度越高越好，结果贷多了还不上，最后房子被拍卖，得不偿失。贷多少，最好根据自己的还款能力来，别超过未来 1-2 年能承受的范围。
别找中介 “垫资”
有些中介说可以帮你先把房贷还清，再做一次抵押，额度更高。但 “垫资” 的利息很高，可能一天就千分之一，万一后续贷款没批下来，你会被拖入高额负债，这坑千万别踩。
提前还款可能有违约金
有些银行规定，二次抵押的贷款不满 1 年提前还，要收违约金，一般是剩余本金的 1%-2%，办之前一定要问清楚。

六、用户真实案例：他们是怎么通过二次抵押解决资金问题的？

看看别人的经历，可能对你更有参考意义。
李女士（杭州，个体工商户）：
“我开了家服装店，去年想扩大店面，手里钱不够，房子还有 80 万房贷没还，评估价 250 万。在招行办的二次抵押，抵押率 60%，贷了 70 万（250×60%-80=70），利率 5.8%，分 5 年还，每个月还 1.3 万左右。现在店面扩大了，生意比以前好，还款也没压力，挺值的。”
王先生（北京，上班族）：
“孩子要出国留学，差 50 万学费，房子还有 100 万房贷没还，评估价 400 万。在工行办的二次抵押，贷了 80 万（400×60%-100=140？不对，后来才知道工行的抵押率是 50%，400×50%-100=100 万，但我只贷了 50 万，不想压力太大。流程挺顺的，前后用了 10 天，没找中介，自己跑的银行，省了不少中介费。”
从他们的例子能看出，二次抵押确实能解决实际问题，但都比较理性，没有盲目追求高额度。