想用房产证贷款却不知道能贷多少？这篇文章用大白话告诉你，房子评估价、银行政策、还款能力这些关键因素怎么影响贷款额度。从抵押率计算、征信要求到提高额度的技巧，手把手教你避开「被压价」的坑，最后还会揭秘银行绝对不会告诉你的3个额度优化方案！
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、房子值多少钱？评估价和市价差远了
很多朋友以为自家房子挂600万，银行就会按这个数放贷？其实银行会派评估公司上门，拿着尺子量面积，翻出同小区最近半年的成交记录。比如你家小区最近成交价都是5万/㎡，但评估公司可能只按4.5万/㎡算，这里外里就差了10%的额度。更扎心的是，评估公司还要看房子有没有硬伤——像顶楼漏水、临街噪音这些毛病，分分钟能把评估价再砍掉5%-8%。
二、抵押率才是核心！70%不是固定标准
经常听说「住宅抵押能贷7成」，但这事真没这么绝对。去年有个客户拿着浦东的学区房去办抵押，本来想着至少能贷评估价70%，结果银行说房子房龄超过20年，直接降到60%。现在各家银行都有自己的「隐形规则表」：房龄超15年扣5%、商住两用扣10%、二押直接对半砍...这些细节不注意的话，可能连自己怎么被「砍额度」的都不知道。
三、你的还款能力比房子更重要
银行最怕的是什么？是你还不上钱！就算房子值1000万，如果你月收入才2万，银行也敢只批300万贷款。他们有个内部计算公式：月收入必须覆盖月供的2倍。比如说月供1万5，那你得提供3万的流水证明。这里教大家个小技巧：如果是夫妻共同借款，可以把两人的公积金、年终奖甚至房租收入都算进去，很多银行吃这套「收入组合拳」。
四、信用记录才是隐形门槛
上周碰到个案例特别典型：客户王先生房子评估价800万，按理说能贷560万，结果因为两年前有3次信用卡逾期，直接被银行打了7折，最后只拿到392万。现在银行对征信的审查越来越严，特别是近两年的逾期记录，1次逾期可能就要多付0.5%的利息，3次以上直接换银行吧。建议大家在申请前先去人行打份征信报告，有问题的提前半年养养信用。
五、选对贷款类型能多拿20%
同样是抵押贷款，消费贷和经营贷的差距能大到让你怀疑人生。比如某股份制银行，消费贷最高只能贷300万，利率6%；但如果是企业经营贷，额度直接翻倍到600万，利率还能砍到3.8%。这里有个灰色操作要提醒：千万别为了高额度去办假营业执照，现在银行会查税务数据、对公流水，穿帮了可是要上征信黑名单的。
看到这里你应该发现了，房产证能贷多少钱根本不是简单的算术题。从评估价到银行政策，每个环节都有门道。最近我们帮客户操作了个经典案例：通过更换抵押银行+提供辅助资产证明，把原本只能贷350万的房子做到了490万，足足多了40%的额度。当然具体能操作的空间，还得看你的房子资质和财务情况，建议还是找专业机构做个全面诊断。
