准备贷款买房却不会计算月供？本文用大白话讲透商业贷款计算公式，对比等额本息和等额本金差异，教你如何根据工资选年限，分析LPR利率对还款的影响。附带银行不会主动说的3个避坑技巧，手残党也能用在线工具5分钟搞定还款计划表！
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一、商业贷款的基本概念咱得先整明白
说到商业贷款啊，它和公积金贷款最大的区别就是——资金来源不同。商业银行自己放款，所以审批流程更快，但利率嘛...通常会比公积金高个1%左右。适合那些公积金缴存时间不够，或者想买二套房的朋友。
二、首付比例直接决定你要贷多少钱
现在全国大部分城市要求首套首付30%，二套50%起。举个栗子：200万的房子，首付60万，贷款额度就是140万。不过要注意！有些开发商会忽悠你多贷款，这里有个坑要注意：月供绝对不能超过家庭月收入的50%，否则银行很可能拒贷。
三、利率的小数点后几位藏着十几万的秘密
2023年LPR基准利率是4.3%，但实际执行利率 LPR + 银行加点。比如某银行给你4.9%，那就是加了60个基点。别小看这0.1%的差距，贷款100万30年的话，总利息能差出2万多！建议至少对比3家银行的利率报价。
四、等额本息和等额本金到底选哪个好
这俩的区别就像吃甘蔗——等额本息是"先甜后苦"，每月还款固定，前期利息占比高；等额本金是"先苦后甜"，首月还款最多，之后逐月递减。打算5年内提前还款的选等额本金，长期持有的选等额本息更划算。具体数据看表格更直观：
（假设贷款100万，利率4.9%，30年期）
等额本息：月供5307元，总利息91万
等额本金：首月6861元，逐月递减11元，总利息74万
五、手把手教你用公式计算月供
别被数学公式吓到，其实记住这个万能公式就行：月供贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数÷[(1+月利率)^还款月数-1]。实在搞不定的话，推荐3个神器：
1. 各大银行官网的贷款计算器
2. 某宝搜索"房贷计算"小程序
3. Excel用PMT函数自动计算
六、这些注意事项银行经理不会主动说
• 提前还款可能要收违约金（一般是还款金额的1%）
• 收入证明要开到月供的2倍以上
• 贷款年限不是越长越好，25年和30年的总利息能差出一辆轿车钱
• 征信报告千万不能有连三累六的逾期记录
七、常见问题集中答疑
Q：贷款年限可以中途更改吗？
A：大部分银行不允许，签合同前要想清楚
Q：利率每年什么时候调整？
A：选择LPR浮动利率的，每年1月1日调整
Q：提前还款选缩短年限还是减少月供？
A：缩短年限省更多利息，但要根据自身现金流决定
看完这些，是不是对商业贷款计算心里有底了？最后划个重点：一定要根据自己的还款能力倒推能承受的总价，千万别被售楼处的销售话术带偏。毕竟，咱们的买房大计可容不得半点马虎！
