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买套房动不动就上百万，大部分人都得靠银行贷款，可这利息到底是怎么算的？每个月还的钱里多少是本金、多少是利息？为啥同样贷 100 万，有人每个月还 5000，有人却要还 6000？今天就好好聊聊买房银行贷款利息怎么算，保证让你看明白。
一、贷款利息的 “源头” 是什么？
咱们从银行借钱，银行肯定不能白借，这利息就相当于 “租金”。但这 “租金” 不是随便定的，有个大前提 ——LPR，也就是贷款市场报价利率。
现在银行的房贷利率，基本都是在 LPR 的基础上加点形成的。比如当前 5 年期以上 LPR 是 4.2%，银行给你加 30 个基点，那你的实际利率就是 4.5%（1 个基点等于 0.01%）。
不过话说回来，LPR 不是固定的，每个月都会调整一次，虽然变动不大，但长期下来对利息还是有影响的。有人说 LPR 以后肯定会降，这或许暗示着现在贷款能占点便宜，但谁也说不准未来的事儿。
二、两种还款方式，利息差在哪儿？
最常见的就是等额本息和等额本金，光听名字可能晕，举个例子就清楚了。假设贷款 100 万，利率 4.5%，分 30 年还。
1. 等额本息
每个月还的钱一样多，大概 5067 元。但前期还的大部分是利息，比如第一个月利息有 3750 元，本金才 1317 元；到最后一个月，利息只剩 18 元，本金却要还 5049 元。
2. 等额本金
第一个月要还 6472 元，之后每个月少还 10 块左右。前期压力大，但总利息比等额本息少。30 年下来，能省差不多 13 万。
小编觉得，如果收入稳定且不算低，选等额本金更划算；要是想每个月压力小点儿，等额本息更合适。
三、贷款时间越长，利息就越多吗？
表面看是这样，比如贷 100 万，利率 4.5%：
- 贷 20 年，总利息大概 53 万；
- 贷 30 年，总利息大概 82 万。
但这里有个小细节，钱是有时间价值的。现在的 100 块，10 年后可能就不值 100 块了。所以有人觉得，把省下来的钱拿去投资，说不定能赚回利息，不过这得看你会不会投资了。
但有些朋友想要提前还款，那贷款时间长点反而灵活，因为提前还的时候，剩下的利息就不用给了。
四、提前还款能省多少利息？
假设还是贷 100 万，利率 4.5%，分 30 年，已经还了 5 年，这时候提前还 20 万，剩下的贷款怎么算呢？
有两种选择：一是缩短还款时间，月供基本不变；二是减少月供，还款时间不变。一般来说，缩短时间能省更多利息，大概能省 20 多万。
不过，有些银行提前还款要收违约金，比如还满 1 年才不收，这些都得在签合同的时候问清楚。至于提前还款到底划不划算，具体机制可能还得结合个人情况，我也说不太准所有情况。
五、不同银行的利息会不一样吗？
会的。就算是同一家银行，在不同城市的利率也可能不同。比如在一线城市，首套房利率可能是 LPR 加 20 个基点；到了三四线城市，可能只加 10 个基点。
这时候多跑几家银行问问就很有必要了，别嫌麻烦，说不定就能找到利率更低的。小编之前陪朋友去问过，不同银行的利率差能有 0.3%，贷 100 万 30 年的话，就能差 6 万多利息呢。
结尾我想说，算利息这事儿看着复杂，其实只要搞懂还款方式和利率怎么来的，就没那么难了。买房是大事，贷款更是几十年的事儿，多花点时间算清楚，选个适合自己的方案，比啥都强。希望这些能帮到正在琢磨买房的你，祝大家都能顺顺利利买到房，还贷款也没那么大压力！
