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刚打算买房的朋友，是不是一提到贷款就头大？尤其是 “贷款年限” 这事儿，销售说能贷 30 年，自己去问银行又说只能 25 年，到底啥情况？其实啊，房子贷款年限不是你想贷多少年就多少年的，里面的限制多着呢。今天就给新手小白们好好讲讲，房子贷款年限到底有哪些限制，看完你就门儿清了。
一、贷款年限的基本限制：由哪几方面说了算？
你可能会问，银行凭啥定贷款年限？其实主要看三个硬指标，少一个都不行。
1. 房龄会 “卡” 住你的贷款年限
房龄就是房子盖好到现在的年头，这玩意儿影响可大了。为啥呢？银行觉得，房龄越老，房子越不值钱，万一你还不上钱，银行收回去也不好卖。
那具体怎么卡？一般来说，贷款年限 + 房龄≤50 年（不同银行可能有差异，有的是 40 年）。比如你买套 20 年房龄的二手房，最多只能贷 30 年（20+30=50）。
有人会说，我买的是新房，房龄才 1 年，是不是就能贷最久？对喽，新房房龄小，只要其他条件够，基本能拿到银行允许的最长年限。
2. 你的年龄，也藏着年限密码
银行还会看借款人的年龄，毕竟年纪太大，还款能力可能会下降。通常要求贷款年限 + 借款人年龄≤70 岁（少数银行是 65 岁）。
打个比方，你今年 40 岁，按 70 岁算，最多能贷 30 年（40+30=70）；要是你 50 岁了，最多就只能贷 20 年。
那要是夫妻一起贷款呢？按年龄大的那个人算哦，所以年轻一方的年龄优势可能用不上，这点得注意。
3. 银行自己也有 “小规矩”
不同银行的政策不一样，有的银行对 “贷款年限” 还有额外限制。比如有的银行规定，首套房最长 30 年，二套房最长 25 年；还有的银行会看你贷多少钱，贷款金额少的，可能不让贷太长。
为啥银行规矩不一样？因为每家银行的风险承受能力不同，就像有的店开门早，有的店关门晚，很正常。
二、首套房和二手房，限制有啥不一样？
很多新手会问，首套房和二手房的贷款年限限制，是不是一样？还真不一样，给你列个表对比下：
| 类型 | 房龄限制 | 最长年限（常见） | 特殊要求 |
|---|---|---|---|
| 首套房（新房） | 基本不看房龄（≤5 年） | 30 年（部分 35 年） | 无额外限制，符合年龄即可 |
| 二手房 | 贷款年限 + 房龄≤40-50 年 | 20-25 年 | 房龄超 20 年，可能被拒贷 |
我觉得吧，二手房的限制更严是有道理的，毕竟房子旧了，价值波动大，银行肯定得小心点。但也不是说房龄大的二手房就不能买，只要你算好年限，比如房龄 15 年，贷款 25 年，15+25=40，很多银行还是接受的。
三、年龄超了、房龄大了，就不能贷款了？
有朋友会说，我今年 55 岁，想贷 20 年，55+20=75，超了 70，该怎么办呢？别慌，有办法。
可以找个年轻的共借款人，比如子女。这时候就按子女的年龄算，比如子女 30 岁，30+30=60，完全没问题。
那房龄 30 年的房子，还能贷吗？很难了，大部分银行会直接说 “不”。除非你首付比例很高，比如付 60% 以上，有的银行可能会松口，但年限也超不过 15 年。
四、还有哪些 “隐藏” 限制？
除了上面说的，还有些情况会限制贷款年限，新手很容易忽略。
1. 房子类型：商用房（比如公寓、商铺）的贷款年限，最长只能 10 年，比住宅短多了。别以为买公寓和买住宅一样，贷款年限差老远了。
2. 还款方式：虽然还款方式不直接限制年限，但选 “等额本金” 的话，银行可能会建议你缩短年限，因为这种方式前期还款压力大，年限太长怕你扛不住。
3. 地区政策：一线城市（比如北京、上海）的贷款年限限制可能更严，有的二手房最长只能贷 25 年；而三四线城市，可能还能放宽到 30 年。这是因为一线城市房价高，银行怕波动风险。
结尾给大家说个数据吧，2024 年上半年，全国首套房平均贷款年限是 28.3 年，二手房是 22.1 年，差了 6 年多呢。所以新手买房前，一定要先查清楚自己看中的房子，到底能贷多少年。要是算不清楚，找个中介帮你算算，也不麻烦。记住喽，贷款年限不是小事，关系到你未来几十年的还款压力，宁愿多花点时间搞明白，也别稀里糊涂签合同。
