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刚签完购房合同的小王坐在售楼处，手里捏着贷款年限选择表，额头直冒汗。月收入 8000 块，买的房子贷款 120 万，选 10 年的话月供要 12000 多，根本扛不住；选 30 年呢，利息比本金还多，想想都肉疼。你是不是也遇到过这种情况？买房贷款到底选多少年才合适自己，今天就掰开揉碎了跟你唠唠。
一、先弄明白：贷款年限是啥？为啥不能随便选？
可能有人觉得，贷款年限不就是自己想贷几年就贷几年吗？其实不是的。贷款年限指的是从你开始还房贷到把钱全部还清的时间，银行对这个年限是有规定的。
为啥不能随便选？首先是年龄限制，比如你今年 50 岁，想贷 30 年，银行大概率不会同意，因为通常情况下，男性贷款到期年龄不能超过 65 岁，女性不能超过 60 岁。其次是房子的房龄，老房子的贷款年限会更短，比如房龄超过 20 年的二手房，可能最多只能贷 20 年。
那选短年限和长年限有啥区别？简单说，短年限月供高，但总利息少；长年限月供低，可总利息会多很多。就像小王那笔 120 万的贷款，按年利率 4.9% 算，10 年月供 12669 元，总利息 32 万；30 年月供 6547 元，总利息 115 万，差得可不是一星半点。
二、不同人群和场景，年限选择大不同
1. 年轻人刚工作，收入不算高，该选多少年？
刚毕业没几年，月收入 5000 左右，买套刚需房贷款 80 万。这种时候千万别逞强选短年限，不然每个月工资刚发下来就全还了房贷，连吃饭都得精打细算。
建议选 25-30 年，月供大概 4200-4800 元，虽然占了收入的一大部分，但好歹能留几百块应急。而且年轻人收入提升空间大，等过几年工资涨了，手里有余钱了，可以提前还款，这样既减轻了前期压力，后期也能少还点利息。
2. 中年家庭上有老下有小，怎么选更稳妥？
35-45 岁的家庭，月收入 2 万左右，贷款 200 万买改善房。这时候家里开支大，孩子上学、老人看病都得花钱，月供不能太高，但也别选太长年限，毕竟年纪不等人。
20 年是个不错的选择，月供大概 13088 元，剩下的钱能应付家庭日常开销。而且 20 年下来，孩子也长大了，自己还没到退休年龄，还款压力不会太集中。
3. 高收入人群，是不是越短越好？
月入 5 万以上，贷款 300 万买豪宅。这种情况可以考虑 10-15 年，月供 32000-23500 元，对收入影响不大，还能比 30 年节省 100 多万利息。
但也别一刀切，如果手里有更好的投资渠道，收益率比贷款利率高，那选长年限把钱投出去，赚的可能比多还的利息还多，这就得自己算算了。
三、选不对年限，会有哪些麻烦？
有人说：“年限选错了能有啥？大不了慢慢还呗。” 其实麻烦可不少。
如果年限太短，月供过高，一旦遇到失业、生病这些突发情况，很容易断供。断供超过 3 个月，银行就可能起诉，房子都有可能被收走，到时候首付、已还的贷款都打了水漂，多不值。
要是年限太长，总利息太多，本来买的房子总价 200 万，最后连本带利还了 400 万，感觉这辈子都在为银行打工。而且年纪大了还在还房贷，退休后的生活质量肯定受影响。
那要是中途想改年限呢？很难。银行一般不允许直接改年限，只能通过提前还款的方式缩短年限，还得看银行政策，有些银行还会收违约金。所以一开始选对很重要。
四、教你个小方法，快速算出适合自己的年限
步骤很简单，你可以试试：
第一步，算出自己每个月能承受的月供。把家庭月收入加起来，减去必要开支（比如吃饭、交通、孩子学费等），剩下的钱的 70% 就是你能承受的最高月供，别把钱全部用来还房贷，得留余地。
第二步，根据贷款金额和月供，反推年限。比如贷款 150 万，能承受的月供是 8000 元，按年利率 4.9% 算，大概能贷 25 年左右。
第三步，结合年龄和房龄再调整。如果年纪大了，就把年限再缩短点；如果房龄老，银行给的最长年限短，就得按银行要求来。
举个例子，小李家庭月收入 1.5 万，必要开支 8000 元，能承受的月供是（15000-8000）×70%=4900 元。贷款 100 万的话，按 4900 元月供算，大概能贷 22 年，再看他今年 30 岁，22 年后 52 岁，没超过限制，这样选就挺合适。
五、最后说几句心里话
选贷款年限没有标准答案，别人说的 “最划算”“最合适”，都是基于他们的情况，对你来说不一定对。关键是结合自己的收入、家庭情况、年龄来选，让每个月的还款不影响正常生活，也别让利息多到离谱。
小编见过有人为了省利息选了短年限，结果日子过得紧巴巴，买件衣服都得犹豫半天；也见过有人选了太长年限，退休了还在还房贷，出去玩都不敢花钱。这两种都不太好。
所以啊，买房贷款选多少年，就像穿鞋，合不合脚只有自己知道。多算算账，多想想家里的情况，别被别人的意见左右，选那个让你住着踏实、还着轻松的年限，就是最合适的。希望你能选对，住得舒心！
