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家里添了宝宝，现在的两居室不够住了，想换套大三居。手里有套全款买的老房子，能不能用它抵押贷款来付二套房的首付呢？这可能是很多想改善住房条件的朋友都会有的疑问。今天就来好好聊聊这个事，看看到底行不行、该怎么做，还有哪些要注意的。
► 用现有房子抵押贷款，到底能不能买二套房？
答案是 “可以，但有条件”。
从政策上来说，没有明确规定禁止用抵押贷款买二套房，关键在于银行对贷款用途的监管。如果你告诉银行 “我要抵押贷款买二套房”，银行大概率会拒贷，因为房贷资金有严格的流向管理；但如果贷款用途申报为 “装修”“经营” 等合规项目，资金到账后再合理周转用于买房，在操作上是可行的。
不过要注意，不同城市的限购政策不一样。比如北京、上海对二套房的认定比较严格，哪怕你用抵押贷款买，也可能被算入家庭住房套数，影响首付比例和贷款利率；而一些三四线城市政策相对宽松，限制会少很多。
► 哪些情况适合用抵押贷款买二套房？
不是所有人都适合这么做，得看你的具体情况。
如果你名下的房子是全款房，没有未还清的贷款，那抵押贷款的额度会比较高，一般能达到房产评估价的 70%，足够支付二套房首付的可能性更大。而且全款房办理抵押贷款的流程更简单，审批速度也快，通常 2-3 周就能放款。
要是你有稳定的高收入，也可以考虑。因为抵押贷款加上二套房的房贷，每个月的还款压力不小，比如抵押贷款每月还 5000，二套房房贷每月还 8000，加起来就是 13000，你的月收入至少得是这个数的 2 倍以上，才能保证生活不受影响。
但如果你的房子还有未还清的房贷，也就是按揭房，想用它做二抵买二套房，就得谨慎了。这种情况下能贷到的钱是 “房产评估价减去剩余房贷” 的 50% 左右，额度可能不够；而且二抵的利率比一抵高 1-2 个百分点，还款压力会更大。
给大家列个表格，看看不同房产状态的差异：
| 房产状态 | 可贷额度比例 | 利率范围 | 适合买二套房吗 |
|---|---|---|---|
| 全款房 | 评估价 70% | 4.0%-5.5% | 适合 |
| 按揭房（余贷少） | 评估价 60% | 5.0%-6.5% | 可以考虑 |
| 按揭房（余贷多） | 评估价 50% 以下 | 6.0%-7.5% | 不建议 |
| 小产权房 | 几乎不可贷 | - | 不适合 |
► 想用抵押贷款买二套房，流程该怎么走？
步骤其实不复杂，但每一步都得细心。
第一步，选对银行。别盲目选大银行，有的大银行对二套房抵押贷款审核特别严。可以多问几家股份制银行，比如中信、浦发，它们的政策相对灵活，对资金流向的监管也没那么死板，适合新手操作。
第二步，给现有房子做评估。银行会指定评估机构来评估房子价值，评估价越高，能贷到的钱越多。评估前可以把房子简单收拾一下，比如修修漏水的窗户、刷刷墙，说不定能多评几万块。
第三步，准备申报材料。身份证、户口本、房产证是必须的；如果申报用途是 “经营”，得有营业执照，没有的话可以找正规中介帮忙办理个个体工商户执照，花不了多少钱还省心。
第四步，等待银行审批。这期间别乱查征信，也别申请其他贷款，不然银行会觉得你资金紧张，影响审批。一般 10-15 天会出结果，通过了就可以去房管局办抵押登记了。
第五步，放款后转款要巧妙。钱到账后别直接转给房东，先转到申报用途相关的账户，比如装修公司、供应商，再通过现金或其他方式转出来。有个朋友就用这种方法，先转到他表哥的建材店账户，表哥取现金给了他，没被银行发现。
► 这么操作，会有哪些风险？
最让人担心的是资金流向被查。现在银行系统很敏感，要是贷款资金在短时间内流入楼市相关账户，会被立刻盯上。一旦被认定为 “违规使用贷款”，银行会要求你提前还款，还会影响征信，以后再贷款就难了。
还有还款压力过大的问题。有对夫妻就是这样，用老房子抵押贷了 80 万，加上二套房的房贷 120 万，每个月要还 1.5 万，两个人工资加起来才 2 万，除去日常开销所剩无几，过得特别紧张，后悔当初没算清楚。
另外，房价波动也得考虑。要是买了二套房后房价跌了，而你又遇到还款困难，想卖房子止损都难，因为抵押的房子在还清贷款前不能自由交易。
► 不同需求的人，还有哪些更合适的办法？
要是你只是想改善住房，不一定非得抵押贷款。
可以试试 “先卖后买”，把现有房子卖掉，用卖房的钱付二套房首付，这样没那么多风险，就是得暂时租房住，麻烦点但踏实。
如果现有房子是按揭房，还可以申请 “按揭转抵押”，把高利率的按揭贷款换成低利率的抵押贷款，省下来的利息能帮你多凑点二套房首付。
要是你有公积金，用公积金贷款买二套房更划算，利率比商业贷款低不少，虽然额度可能不够，但能减轻不少压力。
小编觉得，用现有房子抵押贷款买二套房，就像走钢丝，得平衡好政策、风险和自身能力。如果你确实需要这套房子，而且对自己的还款能力有把握，操作时多注意资金流向，也不是不行；但要是只是跟风买房，或者资金紧张，还是别冒这个险了。毕竟房子是用来住的，让生活更轻松才是最重要的，你说对吧？
