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不少朋友买房子都是按揭的，手里拿着房产证，突然急用钱的时候就会琢磨：这按揭房的房产证，到底能不能再办贷款啊？要是能办的话，又得准备些啥材料呢？我身边就有朋友干过这事儿，当初他也是一头雾水，跑了好几趟才弄明白。今天就跟大伙儿好好聊聊这个话题，保证说得明明白白，新手也能看懂。
一、先给个准话：按揭房的房产证到底能不能办贷款？
肯定有人会问，按揭房本身还在还贷款呢，房产证咋还能再办贷款啊？其实是可以的，不过跟全款房直接办抵押不一样，它有个专门的说法，叫 “二次抵押贷款”。简单说就是，你房子已经还了一部分贷款，剩下的那部分价值，就能拿出来再贷一笔钱。
打个比方，小明几年前买了套 100 万的房子，首付 30 万，贷款 70 万，现在已经还了 20 万贷款，那房子现在剩下的未还贷款是 50 万。如果现在这房子市场价涨到了 120 万，去掉未还的 50 万，剩下的 70 万就是可抵押的空间，一般能贷到这部分的 60%-70%，也就是大概 42 万到 49 万。
不过有一点得注意，不是所有银行都做这个业务，有些银行觉得二次抵押风险高，就不太乐意接。我个人觉得，要是急用钱，先问问自己办按揭的那家银行，毕竟他们对房子情况更了解，说不定流程还能简单点。
二、想办二次抵押贷款，得满足这些条件
不是说有按揭房的房产证就能办，还得符合人家的要求，这些条件可得记牢了：
- 房子得是商品房，像那种小产权房、经济适用房没满年限的，基本没戏
- 房龄不能太老，一般来说，加上贷款期限，房龄总和别超过 30 年，不然银行可能不批
- 已经还了一段时间的按揭贷款，通常得还满 1 年以上，有些银行要求更严，得还满 2 年
- 个人征信得过得去，不能有严重逾期，比如最近两年内有连续 3 次逾期，那大概率会被拒
- 房子得有足够的剩余价值，要是剩下的价值太少，贷款额度太低，银行也懒得做
我那朋友当初就是因为房龄超了一点点，被一家银行拒了，后来换了家对房龄要求宽松点的才办下来。所以要是一家不行，别灰心，多问几家试试。
三、重点来了：办理时需要准备哪些材料？
材料准备得全不全，直接关系到能不能顺利办下来，少一样都可能白跑一趟。我帮朋友整理过材料，这些都是必须的：
- 房产证原件和复印件，这个是核心，可别弄丢了
- 身份证、户口本，已婚的得带结婚证，离婚的要带离婚证，这些都是证明身份和婚姻状况的
- 按揭贷款的合同，上面能看出还了多少、还剩多少没还
- 近 6 个月的银行流水，不管是工资流水还是经营流水，得能证明你有还款能力
- 收入证明，上班的找公司开，做生意的可以用营业执照代替
- 贷款用途证明，比如装修合同、进货单啥的，银行得知道你这钱花在哪儿，可不能拿去炒股、赌博
有朋友问，要是自己是自由职业者，没有收入证明咋办？我邻居就是自由职业，他用近一年的支付宝、微信流水加上纳税记录，也给批了，所以灵活点，总能找到办法的。
四、办理流程分几步走？看完心里有谱
流程其实跟第一次办按揭有点像，但又简单些，大概分这几步：
- 先去银行或者贷款机构咨询，看看人家接不接这个业务，具体要求是啥
- 把准备好的材料交上去，银行会审核材料，同时评估房子现在的价值
- 审核通过后，会告诉你能贷多少额度、利率多少、还款期限多久
- 没问题的话就签合同，然后去房管局办二次抵押登记，这个环节得花几天时间
- 登记完了，银行就会放款，一般快的话 3-5 天，慢的话一周左右
我朋友当时办的时候，评估房子花了 3 天，抵押登记花了 5 天，前后差不多两周拿到钱。他说最麻烦的是准备材料，光流水就打了好几张，所以建议大伙儿提前把材料整理好，分类放，省得到时候手忙脚乱。
五、这些坑可别踩，都是过来人的经验
办这种贷款，有些地方不注意，可能就会吃亏，我给大伙儿提个醒：
- 利率肯定比第一次按揭高，一般会高 1%-2%，所以得算好成本，别脑子一热就办了
- 还款期限别太长，二次抵押的期限通常比一次抵押短，大多在 3-5 年，最长也很少超过 10 年，得考虑自己的还款能力
- 提前问清楚违约金，要是以后想提前还款，有些机构会收违约金，一般是剩余本金的 1%-3%
- 别找那些不知名的小贷公司，利率高不说，还可能有各种套路，尽量选正规银行或者有资质的机构
我个人觉得，办二次抵押贷款就跟借高利贷不一样，它毕竟是正规渠道，但也得想清楚用途。要是用来做生意周转、家里急事，那还行；要是用来吃喝玩乐，那可就太不划算了，毕竟房子是大事儿。
最后说点实在的，根据去年的数据，全国做二次抵押贷款的人里，大概 70% 是用来做生意周转，20% 是用来装修或者给孩子上学，剩下的才是其他用途。这说明大伙儿大多还是把钱用在正经地方。
要是你真的需要办这个贷款，建议提前半个月就开始准备材料，多跑几家机构问问利率和条件，货比三家不吃亏。反正我那朋友办完后说，虽然麻烦点，但关键时刻确实解了燃眉之急。所以只要你符合条件，材料准备齐，按流程走，这事儿也没那么难。
