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手里有了闲钱，想提前还点房贷减轻压力？可一想到利息怎么算就犯怵，怕自己算不明白白忙活一场？别担心，今天小编就用最实在的话，把房贷提前还款的利息计算方法拆解开，保证你一看就懂，再也不用为这事儿头疼啦！
一、先搞明白：提前还款，利息到底算到哪一天？
很多朋友以为提前还款，利息就按原来的月供一直算，其实不是的。银行计算利息有个基本原则：只算你实际用了贷款的天数。也就是说，你哪天还了钱，利息就给到哪一天，之后的利息就不用再付了。
举个例子：你贷了 50 万，这个月 10 号该还月供，你提前在 5 号就还了 10 万，那这 10 万的利息就只算到 5 号，剩下的 40 万从 6 号开始重新算利息。是不是比想象中简单？
那为啥有人说提前还款没省多少利息？可能是没算上违约金，或者还款时间太靠后了。咱们接着往下看。
二、两种还款方式，利息计算差不少，表格对比更清楚
房贷主要有两种还款方式，等额本息和等额本金，提前还款时利息算法不一样。咱们用具体例子来说，假设贷款 100 万，年利率 4.9%，分 20 年还（240 期）。
1. 等额本息：每月还款额一样，前期利息多
等额本息每个月还的钱固定，比如这个例子里每月大概还 6547 元。但前几年还的钱里，利息占大头，本金还得少。
要是还了 5 年（60 期）想提前还 20 万，剩下的本金怎么算？
- 已还 60 期后，剩余本金大概还有 82 万（具体以银行核算为准）
- 提前还 20 万后，剩余本金变成 62 万
- 之后的利息就按 62 万算，月供会降到约 4050 元
2. 等额本金：每月本金一样，利息越还越少
等额本金是每个月还的本金固定（100 万 ÷240 期≈4167 元），利息逐月减少。第一个月要还 8250 元，之后每个月少还十几块。
同样还了 5 年提前还 20 万：
- 已还本金 4167×60≈25 万，剩余本金 75 万
- 提前还 20 万后，剩余本金 55 万
- 之后每月还本金还是 4167 元，但利息按 55 万算，月供会降到约 5800 元
| 还款方式 | 已还 5 年剩余本金 | 提前还 20 万后剩余本金 | 后续月供变化 | 总利息节省（相比不提前还） |
|---|---|---|---|---|
| 等额本息 | 约 82 万 | 62 万 | 降约 2500 元 | 约 18 万 |
| 等额本金 | 约 75 万 | 55 万 | 降约 2450 元 | 约 15 万 |
看表格能发现，等额本息前期还的本金少，提前还款省的利息更多。但不管哪种方式，早还比晚还好。
三、手把手教你算：3 步算出提前还款利息，超简单
不管你是部分提前还还是全部结清，按这三步算，准没错：
- 查剩余本金
先给银行打电话，或者在手机银行上查 “剩余贷款本金”。这个数是基础，千万别自己估，因为每个月还的本金和利息比例在变。 - 算提前还款的利息
公式：提前还款利息 = 剩余本金 × 日利率 × 实际使用天数
日利率 = 年利率 ÷360（大部分银行这么算，少数用 365，问清楚银行）
比如剩余本金 60 万，年利率 4.9%，用了 30 天，利息就是 60 万 ×（4.9%÷360）×30≈2450 元。 - 加违约金（如果有的话）
多数银行规定，还款不满 1 年提前还，收 1-3 个月利息当违约金；满 1 年可能不收。比如刚还了 6 个月就提前还，违约金可能是 1 个月利息，按上面的例子就是 2450 元左右。
把这三项加起来，就是你提前还款要付的总金额了。
四、用户真实经验：这些 “坑” 别踩，他们试过了
@王姐（还款 3 年）：“我提前还了 20 万，当时没问清楚，银行按剩余本金的 1% 收了违约金，多花了 5000 块。后来才知道满 3 年可以免违约金，建议大家先问清楚银行的规定！”
@小李（等额本金还款 5 年）：“我本来想提前结清，算了下只剩 40 万本金，利息没多少了，就没还。把钱拿去买了理财，收益比房贷利率高，感觉更划算。”
@张哥（等额本息还款 2 年）：“提前还了 30 万，月供从 7000 降到 4000，压力小多了。算下来能省 20 多万利息，值了！”
从他们的经历能看出，还款时间、银行规定、手里的钱有没有更好用途，都影响提前还款是否划算。
五、小编的几点实在建议，帮你少走弯路
- 还款满 1-3 年再考虑
刚贷款就提前还，违约金高，而且前期还的利息多，这时候还本金，省的利息有限。满 1 年后，很多银行免违约金，更划算。 - 优先还利率高的贷款
要是你既有商贷（利率 5% 左右）又有公积金贷（3.25%），先提前还商贷，省的利息更多。 - 留够应急钱
别把所有钱都拿去提前还款，至少留 3-6 个月的生活费当备用金，万一遇到急事不用慌。 - 用 “缩短期限” 而不是 “减少月供”
提前还款后，选 “月供不变，缩短还款年限”，比 “减少月供，期限不变” 省的利息多。比如原来还 20 年，提前还后改 15 年，利息能少一大截。
其实啊，提前还款没有绝对的 “划算”，关键看你手里的钱怎么用更合适。要是钱闲着也是闲着，提前还能减轻压力；要是有更好的投资，不如让钱生钱。算清楚利息，再结合自己的情况，就不会出错啦。
希望这些方法能帮到你，提前还款顺顺利利，少花冤枉钱！
