图片由www.webtj.cn匿名网友分享
看中了一套二手房，总价 120 万，手里有 40 万首付，还差 80 万得贷款。可二手房贷款的门道比新房多得多，利率是不是更高？用公积金贷划算还是商贷好？还款方式选错了会不会多还几万利息？今天小编就来一点点说清楚，80 万二手房贷款怎么贷才最划算，希望能帮到正犯愁的你。
先弄明白：二手房贷款和新房贷款，不一样的地方在哪？
可能有人觉得，不都是贷款买房吗，新房和二手房能有啥区别？其实差别大着呢。新房贷款是按成交价算的，二手房却得先由银行指定的评估机构来评估，贷款额度是按评估价来算的，不是你跟房东谈好的那个数。比如说，你买的二手房成交价 120 万，评估价可能只有 110 万，那最多能贷到评估价的 70%（首套房），也就是 77 万，这时候你想贷 80 万就有点难了，得再想办法多凑点首付。
还有利率，很多银行对二手房贷款的利率会比新房高一点，尤其是房龄超过 20 年的房子，利率可能要上浮不少。我邻居去年买的老小区二手房，房龄 25 年，贷款利率就比同小区的新房高了 0.5 个百分点，80 万贷 30 年，多还了好几万利息呢。
贷款 80 万，选公积金、商贷还是组合贷？
这三种方式各有各的门道，咱们一个个说。
► 公积金贷款：利率最低，但额度可能不够
公积金贷款的利率是真低，现在首套房一般在 3.25% 左右，比商贷低了一个多点。要是 80 万能全用公积金贷，30 年下来总利息也就 45 万左右，比商贷能省 20 多万。但问题是，公积金贷款有额度限制，不同城市不一样，有的城市个人最多贷 50 万，夫妻双方最多贷 80 万。要是你所在的城市个人额度只有 50 万，那 80 万就只能贷 50 万公积金，剩下的 30 万得用商贷，也就是组合贷。
► 商业贷款：额度够，但利率高
商贷没额度限制，80 万肯定能贷到，可利率高啊，现在首套房商贷利率普遍在 4.0% 以上，80 万贷 30 年，总利息得 60 多万，比纯公积金贷多不少。不过商贷的好处是审批快，手续也简单点，着急过户的话，商贷可能更合适。
► 组合贷：兼顾利率和额度，就是麻烦点
组合贷就是一部分用公积金，一部分用商贷，能做到利率不太高，额度也够。但组合贷需要同时走公积金和商贷的审批流程，手续多，审批时间也长，可能得 2-3 个月才能下来。要是房东着急收钱，可能不太愿意等。
小编个人觉得，能多用公积金就尽量多用，毕竟利率低太多了，哪怕麻烦点走组合贷，长期算下来也划算。
还款方式选不对，80 万贷款可能多还 10 万
常见的还款方式就两种：等额本金和等额本息，选的时候得好好琢磨琢磨。
先看个例子，80 万贷款，年利率 4%，贷 30 年：
- 等额本息：每个月固定还 3819 元，30 年总利息 57.5 万
- 等额本金：第一个月还 4889 元，之后每个月递减 7 块多，最后一个月还 2231 元，总利息 48.2 万
这么一看，等额本金总利息少了 9 万多，是不是就该选等额本金？也不一定。等额本金前期还款压力大，第一个月快 5000 了，要是你月薪才 8000，除去月供，生活费可能都紧张。要是你收入高，或者预计以后收入会大幅增加，那等额本金划算；要是收入一般，怕前期压力大，等额本息更稳妥。
我同事小王，买二手房贷了 80 万，听人说等额本金划算就选了，结果第一个月还款差点不够，还是向父母借了钱，后来想想，还不如选等额本息，压力小不少。
房龄和贷款年限，也会影响你花多少钱
买二手房，房龄是个绕不开的坎。银行对二手房的房龄和贷款年限加起来有要求，一般不超过 70 年。比如说，你买的房子房龄 20 年，那最多能贷 50 年？不对，不是这样算的，贷款年限还不能超过借款人的退休年龄。要是你今年 30 岁，退休年龄 60 岁，最多能贷 30 年，但房龄 20 年的话，20+30=50，没超过 70，那就可以贷 30 年；要是房龄 30 年，30+30=60，也还行；可要是房龄 40 年，40+30=70，刚好卡线，有的银行可能就只给贷 25 年了。
贷款年限短了，每个月的月供就会增加。80 万贷 30 年，等额本息每个月 3819 元；贷 25 年，每个月就得 4100 多，压力一下子就大了。所以买二手房的时候，尽量选房龄短点的，能多贷几年，月供压力小，总利息也能少点。
想贷 80 万最划算，这些小技巧得用上
► 提高首付比例，能少贷就少贷
虽然你计划贷 80 万，但要是手里能多凑点首付，比如多付 10 万，只贷 70 万，那利息就能少不少。80 万和 70 万，贷 30 年，利率 4%，等额本息的话，总利息差了 14 万多呢。当然，这得看你手里的钱够不够，别为了多付首付把家底掏空，留几万应急钱还是很有必要的。
► 货比三家，找利率最低的银行
不同银行的二手房贷款利率可能不一样，有的高一点，有的低一点，哪怕只差 0.1 个百分点，80 万贷 30 年也能差好几千利息。我表哥去年买二手房，就跑了 5 家银行，最后选了利率最低的那家，30 年下来省了 2 万多。所以贷款前多问问几家银行，对比一下，没坏处。
► 提前还款要算好时间
要是以后手里有闲钱了，想提前还部分贷款，得看看合同里有没有违约金，有的银行规定还款不满 1 年提前还，要收违约金。而且提前还款的时间也有讲究，等额本息的话，最好在还款前 5 年还，因为前期还的大部分是利息，越往后本金占比才越来越大，那时候再提前还，省的利息就不多了。
结尾的个人建议
小编觉得，二手房贷款 80 万想最划算，得综合考虑自己的情况。能多用公积金就多用，还款方式根据收入来选，收入高选等额本金，收入一般选等额本息，房龄尽量选短点的，贷款前多对比几家银行的利率。还有就是，别把所有钱都砸在首付上，留几万应急，不然遇到点突发情况，手里没余钱就麻烦了。希望这些能帮到你，顺利贷到款，买到心仪的二手房。
