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手里有套房，想做抵押贷款周转资金，可到底能贷多少钱呢？有人说能贷几百万，有人说几十万都难，这差距也太大了吧？其实房产抵押贷款的额度，就像买衣服要看身高体重一样，得看房子和个人的具体情况。今天咱们就好好聊聊这个话题，让你看完就知道自己的房子大概能贷多少。
一、房子本身的 “条件”，直接决定额度高低
首先得说，房子自身的情况是影响额度的关键。同样是房子，新房和老房、住宅和商铺，能贷到的钱可能差一半。
有朋友会问：“都是住宅，为啥我家的房子贷的比邻居少？” 这就得看房子的评估价了。银行会找专业的评估机构给房子估价，不是你说值多少钱就值多少钱。比如邻居家是刚买 3 年的电梯房，你家是 20 年的老破小，评估价自然不一样。
那哪些因素会影响房子的评估价呢？主要有这几点：
- 房龄：房龄越短，评估价越高，一般房龄超过 20 年，评估价会打不少折扣
- 地段：市中心、学区房、地铁旁的房子，评估价通常更高
- 面积：面积太大或太小都不太好，一般 80-120 平米的房子评估价更理想
- 类型：商品住宅比商住两用的房子评估价高，更受银行欢迎
给大家看个表格，不同类型房子的常见贷款额度比例，心里就有数了：
| 房产类型 | 评估价比例范围 | 举例（评估价 100 万） |
|---|---|---|
| 商品住宅（新房） | 70%-80% | 70 万 - 80 万 |
| 商品住宅（老房） | 50%-70% | 50 万 - 70 万 |
| 商铺 / 写字楼 | 40%-60% | 40 万 - 60 万 |
| 别墅 | 50%-70% | 50 万 - 70 万 |
小编之前碰到个客户，他有套 2000 年的老房子，地段不错但房龄长，评估价 150 万，最后贷了 75 万，刚好是 50%。后来他把房子简单翻新了下，重新评估到 160 万，额度就提到了 85 万。所以啊，房子适当维护下，可能多贷不少钱呢。
二、贷款机构不同，给的额度也不一样
选对贷款机构也很重要，就像买东西货比三家，不同机构给的额度可能差很多。
有人可能会问：“银行和小额贷款公司，哪个给的额度高？” 一般来说，银行的额度相对稳定，不会忽高忽低，但审核严；小额贷款公司额度可能高一点，但利息也可能高一些。
咱们来具体说说：
- 国有大行：比如工行、建行，比较保守，住宅一般贷评估价的 60%-70%，商铺可能只贷 40%-50%
- 股份制银行：比如招行、浦发，相对灵活，住宅能贷 70%-80%，资质好的话可能更高
- 小额贷款公司：住宅通常能贷 70%-90%，但对房子的要求没那么严，老房子也可能获批
网友李女士就分享过她的经历：“我那套老房子在工行只能贷 50 万，后来去了家股份制银行，人家评估价给高了 10 万，最后贷了 65 万，刚好够我做生意周转。” 所以多跑几家机构问问，说不定有惊喜。
三、你的个人资质，银行也很看重
别以为有房子就行，银行还得看你有没有能力还钱。就像朋友借钱给你，也得看你收入稳不稳定对吧。
那银行会看哪些个人情况呢？
- 征信报告：这是重中之重，要是有逾期记录，额度肯定受影响。连续逾期 3 次以上，可能直接被拒贷
- 收入流水：月收入越高、越稳定，银行越放心，额度可能给得高。一般要求月收入是月供的 2 倍以上
- 负债情况：要是你还有其他贷款没还，比如车贷、信用卡透支，银行会算你的总负债，负债太高额度会被压低
有位张先生就遇到过这种事：他房子评估价 200 万，本来能贷 140 万，可因为他有 3 张信用卡刷爆了，总负债太高，最后只贷到 110 万。后来他把信用卡还了一部分，再申请就拿到 130 万了。所以啊，贷款前先把自己的征信和负债整理下，很有必要。
四、贷款用途和期限，也会悄悄影响额度
可能有人不知道，你贷款用来干什么、贷多久，也会影响额度。
有朋友会问：“贷款用途不同，额度也会不一样吗？” 是的，银行对贷款用途有规定，比如用来买房、炒股这些，可能不批或者额度低；用来做生意、装修、看病这些，额度可能高一些。
贷款期限也有影响，一般来说：
- 短期贷款（1-3 年）：银行风险小，额度可能给得高，能到评估价的 70%-80%
- 长期贷款（5 年以上）：银行担心未来风险，额度可能低一些，一般 60%-70%
王大叔就用他的房子贷了款，本来想贷 10 年，额度只能到评估价的 60%；后来他改成贷 5 年，额度就提到 70% 了，刚好满足他的需求。所以根据自己的实际情况选择期限，也能多贷点钱。
五、教你几招，可能提高贷款额度
说了这么多，肯定有朋友想知道，有没有办法能多贷点钱呢？小编给大家几个小建议：
- 把房子收拾下，比如简单装修、修修漏水的地方，评估价可能提高
- 贷款前先还掉其他小额贷款，降低负债
- 提供更多收入证明，比如兼职收入、年终奖，证明自己还款能力强
- 选择合适的贷款机构，股份制银行可能比国有大行额度高
不过要提醒大家，别为了提高额度弄虚作假，比如伪造流水、虚报收入，一旦被发现，不仅贷不到钱，还会影响征信，得不偿失。
总结一下，该怎么估算自己的贷款额度？
看完上面这些，可能有朋友还是有点晕，其实你可以按这个步骤算：
- 先了解自己房子的类型（住宅、商铺还是别墅）
- 参考同小区最近的成交价，大概估个评估价（可以打个 8 折试试）
- 看自己的征信和收入情况，要是都不错，按评估价的 70%-80% 算；要是有瑕疵，按 50%-70% 算
- 再选几家合适的机构，问问具体能贷多少
最后小编想说，房产抵押贷款的额度没有固定答案，得看房子、个人和机构的具体情况。但只要你把房子和个人资质整理好，多对比几家机构，大概率能拿到满意的额度。要是还有不清楚的，最好找专业人士咨询下，别嫌麻烦，毕竟贷款不是小事。希望这篇文章能帮到你，祝你顺利拿到需要的资金！
