想要贷款买房却不知道从何下手？这篇干货指南用大白话拆解商业贷款全流程，从前期准备到放款后的注意事项都给你说明白。重点整理了银行审批核心指标、容易被忽略的细节文件，以及如何避开影响贷款额度的"隐形坑"。看完这篇，就算你是贷款小白也能少走弯路！
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一、先搞清楚自己能不能贷
别急着准备材料，先打开手机算算账。银行主要看三点：月收入必须覆盖月供两倍（比如月供5000，工资至少1万）、征信记录两年内不能有连三累六的逾期（连续3个月逾期或累计6次）、还有你的工作性质是否稳定。自由职业者可能需要多提供半年银行流水，这里划重点——支付宝微信流水不算数！
二、材料准备要玩"大家来找茬"
跑银行最怕漏带文件，建议按这个清单核对：1. 身份证/户口本（已婚带双方）2. 收入证明模板找公司盖章（注意！收入写税后）3. 半年银行流水（工资卡标注出来）4. 首付款转账凭证（提前3个月存卡里）5. 购房合同复印件（开发商盖红章）6. 征信报告（有些银行自助机就能打）
这里有个小技巧：提前把材料用曲别针分类别好，信贷经理审核时会更快。上次陪朋友办贷款，看到有人把各种收据揉成团塞包里，结果缺了两张税单，白跑一趟...
三、申请流程像闯关游戏
现在很多银行支持线上预审，但建议先去柜台做资质预审。我上个月帮客户操作时发现，网上预估额度可能虚高，实际审批可能打8折。具体流程是：① 提交初审材料（1-3个工作日反馈）② 签正式申请文件（记得带黑色签字笔！）③ 银行安排房产评估（评估价影响贷款成数）④ 等贷审会出结果（这段时间别乱申请信用卡）
四、面签时别被"套路"问倒
信贷经理常问的送命题："贷款用来投资其他房产吗？"这时候千万咬定是自住！有个真实案例：客户说漏嘴准备出租，直接被拒贷。另外注意看利率调整方式（选LPR浮动还是固定）、提前还款违约金（多数银行满1年可免），这些细节写在合同附件里，很多人签完才发现被坑。
五、放款后还有三个隐藏任务
收到短信别急着庆祝！记得：1. 去开发商处换全款发票（办房产证用）2. 每月还款日前存足金额（差1块钱也算逾期）3. 保存好贷款合同（建议扫描电子版存档）特别是提前还款的朋友注意，有些银行要提前30天预约，而且每年只有固定时间受理，这些冷知识信贷经理可能不会主动告诉你。
说到底，商业贷款就是个精细活。把每个环节的材料和时间节点都卡准了，才能既不被银行卡脖子，又能争取到最好的贷款条件。最近LPR一直在降，想买房的朋友可以多关注各家银行的利率优惠活动，说不定能省下好几万利息呢！
