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哎，咱老百姓辛辛苦苦买套房，手头紧的时候难免会琢磨：这房子能不能再帮咱周转点钱？就像有人问我，“买房可以抵押贷款吗？” 这问题啊，说简单也简单，说复杂也复杂。今天就跟大伙儿好好唠唠，不管你是全款买的房，还是贷款还没还完的，都能在这儿找到答案，咱尽量说得接地气儿，保证小白也能看懂。
首先得明确一点，不管是全款房还是贷款没还清的房子，只要产权清晰，基本都能办抵押贷款。但具体咋操作，条件有啥不一样，能贷多少钱，这里面门道可不少。咱一步一步来捋清楚。
一、先给个准话：买房到底能不能抵押贷款？
好多人刚接触这事儿，总担心 “刚买的房子能不能贷”“还在还贷款的房子算不算数”。我跟银行的朋友聊过，他们说啊，只要房子是你的，有不动产权证，不是小产权房那种没证的，基本都有操作空间。说白了，银行看的是房子的价值和你还钱的能力，跟你啥时候买的关系不大，当然啦，刚买就去贷，手续上可能麻烦点，这咱后面细说。
不过有个误区得提醒大伙儿，“买房” 这词儿得掰扯清楚。要是你说的是 “先贷款买新房，再用这房子抵押贷款”，那得看你第一笔贷款还了多少。要是房贷刚下来没还几期，房子产权还抵押在银行呢，这时候再去贷，额度肯定高不了，甚至可能被拒。但要是全款买的，那产权在你手里，就灵活多了。
二、全款房抵押贷款：条件宽松，额度还高
我身边有个亲戚，前几年全款买了套两居室，去年想创业，就用房子贷了笔钱，手续办得挺顺利。这就是全款房的好处，产权干净，银行乐意批。
那具体条件有啥呢？
- 产权得是你的，不动产权证在手，而且房子不能是小产权、经济适用房没满年限的那种，这类房子银行一般不待见。
- 你自己得没啥不良记录，比如信用卡老逾期，那肯定不行。
- 收入得稳定，银行得相信你能还上钱，不管你是上班的还是做生意的，总得有证明。
额度方面，一般是房子评估价的 70% 左右，比如说你房子值 100 万，能贷 70 万。不过不同银行不一样，有的能给到 75%，这就得多问几家了。我个人觉得啊，全款房贷的时候，尽量选利率低的，别看差那零点几个百分点，几十年下来差不少钱呢。
三、贷款房（按揭房）抵押贷款：二次抵押，得看剩余价值
要是你房子还在还房贷，也不是不能贷，这叫 “二次抵押”。但这儿有个前提，你得先还一部分房贷，让房子有 “剩余价值”。比如说你房子买的时候 100 万，贷了 70 万，现在还了 30 万，还剩 40 万没还，而房子现在值 120 万了，那剩余价值就是 120 万减去 40 万等于 80 万，这部分就能作为抵押的基数。
条件上，除了跟全款房一样要产权清晰、信用良好，还有个硬杠杠：房贷得还满 1 年以上，有的银行甚至要求 3 年，主要是怕你还款能力不稳定。我见过有人房贷刚还 6 个月就想二次抵押，跑了好几家银行都没成，最后只能等时间够了再说。
额度的话，一般是剩余价值的 60%-70%，刚才那例子里 80 万的剩余价值，最多能贷 56 万。而且二次抵押的利率通常比一次抵押高一点，这也能理解，银行觉得风险稍大嘛。
四、办理流程：别嫌麻烦，一步都不能少
不管是全款还是贷款房，流程大差不差，无非是：评估房子价值→提交材料→银行审核→签合同→办抵押登记→放款。
但有个小细节，全款房可以直接找银行，按揭房可能得通过一些正规的贷款机构，因为有些银行不做二次抵押。我建议大伙儿先自己网上查查当地哪些银行做这个业务，或者问问身边办过的人，别瞎跑冤枉路。材料方面，身份证、户口本、房产证、收入证明这些是必备的，最好提前复印好，省得在银行排队复印，耽误时间。
五、额度测算：教你个简单的估算方法
好多人最关心的就是能贷多少，我教大伙儿一个粗略的算法，先心里有个数。
全款房：房子当前市场价 × 0.7（有的银行 0.75），比如 150 万的房子，大概能贷 105 万 - 112 万。
按揭房：（当前市场价 - 剩余房贷）× 0.6，比如房子值 200 万，还剩 80 万房贷没还，那就是（200-80）×0.6=72 万左右。
当然啦，这只是估算，实际评估的时候，银行会派专业的人来看房子的地段、装修、楼层这些，要是你家在市中心，保养得也好，评估价可能比你预想的高。我有个朋友，房子在老城区，本来以为不值钱，结果评估的时候说地段好，比他自己算的多贷了 5 万，这就是意外之喜了。
六、个人一点小建议
- 不到万不得已，别轻易抵押房子，毕竟是咱安身立命的地方，要是生意失败或者失业，还不上钱，房子被收走就麻烦了。
- 多对比几家银行和贷款机构，别嫌麻烦。有的银行利率低但审批严，有的审批快但利率高，根据自己的情况选。我上次帮朋友打听，同一款房子，不同银行的额度能差出 10 来万，你说这能不对比吗？
- 要是房贷没还完想二次抵押，最好先算算成本。二次抵押利率高，而且还要交评估费、手续费这些，加起来也是一笔钱，看看划不划算。
- 准备材料的时候尽量齐全，别弄虚作假。银行审核挺严的，发现你材料有问题，不仅贷不了，还可能影响征信，得不偿失。
七、常见问题自问自答
问：刚买的二手房能抵押贷款吗？
答：能是能，但得看你有没有拿到不动产权证，而且有些银行要求房产证满 6 个月以上，具体得问银行，每个地方规矩可能不一样。
问：抵押贷款的钱能随便花吗？
答：不行哦，银行一般会要求说明用途，比如用于经营、装修、买车这些，不能用来炒房、炒股，不然银行可能会收回贷款。
问：年龄大了能办吗？
答：一般要求借款人年龄在 18-65 岁之间，超过 65 岁可能就得找子女做共同借款人了，这个得提前跟银行沟通。
总之啊，买房是可以抵押贷款的，不管是全款还是贷款房，都有相应的办理条件和额度计算方式。关键是得根据自己的情况，选对方式，找对机构，把风险考虑周全。希望这篇文章能帮到大伙儿，要是还有啥不明白的，多跑几家银行问问，总能搞清楚的，祝大伙儿办事顺利！
