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准备用公积金贷款买房的朋友，是不是经常对着一堆数字犯愁？“我的公积金账户余额有 5 万，能贷多少钱？”“首套房和二套房的利息差多少？”“等额本金和等额本息，哪种还款方式更划算？” 别担心，今天小编就用最直白的话，把公积金贷款的计算方法讲清楚，看完这篇，你也能当自己的 “贷款计算器”。
一、公积金贷款额度：不是想贷多少就多少，这 3 个指标说了算
很多人以为公积金贷款额度只看账户余额，其实不是的。各地公积金中心都有自己的计算规则，但核心离不开这 3 个指标，咱们一个一个说。
- 账户余额 × 缴存倍数
这是最基础的计算方式，大部分城市都用。比如深圳规定，额度 = 账户余额 ×14 倍（首套房），上海是余额 ×30 倍（单人最高 60 万）。
举个例子：杭州的小李，公积金账户余额 8 万，当地首套房倍数是 15 倍，那他初步能贷 8×15=120 万，但还要看当地最高限额（杭州首套房单人最高 60 万），所以最终能贷 60 万。
这里小编得提醒一句：缴存时间短、余额少的朋友，别着急贷款。比如刚工作 1 年，余额 2 万，就算倍数再高，额度也上不去。可以多缴几年再贷，性价比更高。 - 房价比例限制
就算余额够，贷款额度也不能超过房价的一定比例。首套房一般能贷房价的 70%-80%，二套房多为 50%-60%。
比如南京的小王买首套房，总价 200 万，当地首套房最高贷 80%，也就是 160 万。但如果他的余额计算只能贷 100 万，那最终还是以 100 万为准。 - 当地最高限额
每个城市都有 “天花板”，比如北京首套房单人最高 120 万，双人 180 万；成都单人 60 万，双人 100 万。就算你余额和房价比例都够，也不能超过这个数。
问答时间：“异地缴存的公积金，额度怎么算？”
异地贷款一般按购房地的规则算，但会参考缴存地的余额和缴存时间。比如在广州工作，去长沙买房，得用长沙的倍数和限额，但余额认广州的。
二、公积金贷款利息：利率低是优势，首套二套差不少
公积金贷款比商贷划算，主要因为利率低。2025 年最新利率是：首套房 5 年以下 2.6%，5 年以上 3.1%；二套房在此基础上上浮 10%，也就是 5 年以下 2.86%，5 年以上 3.41%。
利息怎么算？公式很简单：利息 = 贷款本金 × 利率 × 贷款期限（年）。但实际还款时，利息会随本金减少而减少，所以得结合还款方式算。
咱们用案例对比一下首套和二套的利息差异：
| 案例 | 贷款金额 | 期限 | 利率 | 总利息（等额本息） |
|---|---|---|---|---|
| 首套房（小张） | 100 万 | 30 年 | 3.1% | 54.8 万 |
| 二套房（小陈） | 100 万 | 30 年 | 3.41% | 61.5 万 |
从表中能看出，同样贷 100 万 30 年，二套房比首套房多还 6.7 万利息。所以如果有条件，首套房用公积金贷款更划算。
小编发现：很多人纠结 “贷多少年合适”。其实如果手里有闲钱，可以选短期限（比如 15 年），总利息更少；如果想减轻月供压力，30 年也没问题，反正公积金利率低，提前还款也方便。
三、还款计算方法：等额本息和等额本金，选对方式少还钱
算出了额度和利率，最后一步就是算月供。主要有两种方式，咱们用上面小张的首套房案例（100 万，30 年，3.1%）来演示。
- 等额本息
每月还款额一样，前期还的利息多、本金少，后期慢慢反过来。
公式：月供 =〔贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率）^ 还款月数〕÷〔（1 + 月利率）^ 还款月数 - 1〕
小张的月供：月利率 3.1%÷12≈0.258%，还款月数 360 个月
月供 =〔100 万 ×0.258%×（1+0.258%）^360〕÷〔（1+0.258%）^360-1〕≈4299 元
优点：月供稳定，适合收入固定的家庭；缺点：总利息比等额本金多。 - 等额本金
每月还固定的本金 + 剩余本金产生的利息，月供逐月减少。
公式：月供 =（贷款本金 ÷ 还款月数）+（贷款本金 - 已还本金）× 月利率
小张首月月供：（100 万 ÷360）+100 万 ×0.258%≈2778+2580=5358 元，之后每月减少约 23 元
优点：总利息少（小张 30 年总利息约 46 万，比等额本息少 8.8 万）；缺点：前期压力大。
用户经验分享：上海的刘先生说：“我选的等额本金，前 5 年压力确实大，但现在月供已经降到 3000 多了，感觉很值。如果收入会涨，选这个准没错。”
四、首套房 vs 二套房案例：具体算一遍，更清楚
案例 1：首套房（武汉，单人贷款）
小王在武汉买首套房，总价 150 万，公积金账户余额 6 万，当地首套房政策：
- 额度 = 余额 ×20 倍（最高 70 万）
- 房价比例≤80%（150 万 ×80%=120 万）
- 最终可贷 70 万，贷款 20 年，利率 3.1%
- 等额本息：月供 = 70 万 ×〔0.258%×（1+0.258%）^240〕÷〔（1+0.258%）^240-1〕≈3906 元，总利息≈23.7 万
- 等额本金：首月月供 =（70 万 ÷240）+70 万 ×0.258%≈2917+1806=4723 元，总利息≈21.8 万
案例 2：二套房（苏州，夫妻共同贷款）
小李夫妻在苏州买二套房，总价 200 万，两人公积金账户余额共 15 万，当地二套房政策：
- 额度 = 余额 ×10 倍（最高 100 万）
- 房价比例≤50%（200 万 ×50%=100 万）
- 最终可贷 100 万，贷款 25 年，利率 3.41%
- 等额本息：月供≈100 万 ×〔（3.41%÷12）×（1+3.41%÷12）^300〕÷〔（1+3.41%÷12）^300-1〕≈4825 元，总利息≈44.7 万
- 等额本金：首月月供 =（100 万 ÷300）+100 万 ×（3.41%÷12）≈3333+2842=6175 元，总利息≈38.6 万
小编建议：二套房贷款额度低、利率高，能多付点首付就多付点，减少贷款金额更划算。
结尾：这些小贴士，帮你少走弯路
算清楚公积金贷款不难，关键是要结合自己的城市政策、账户情况和购房需求。最后给大家 3 个建议：
- 贷款前查当地公积金中心官网，各地规则差异大（比如深圳余额倍数是 14，而西安是 18）；
- 提前 6 个月不要断缴公积金，会影响额度计算；
- 如果公积金贷款不够，组合贷款（公积金 + 商贷）也是好选择，但要注意公积金部分优先还。
希望这篇文章能帮到正在买房的你，算对每一笔钱，住上满意的家！
