申请房子抵押贷款时，还款方式的选择直接关系到咱们未来十几年的资金规划。这篇文章帮大家掰开揉碎了讲清楚等额本息、等额本金、先息后本等5种主流还款模式，用真实案例算账对比利息差异，还会聊聊提前还款要注意的隐藏条款。不管你是上班族还是生意人，看完就知道怎么选才能既保住房子又省下真金白银。
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一、等额本息：月供固定好规划
银行柜台小姐姐最爱推荐的还款方式，每个月还的钱数完全一样。比如贷100万20年，利率4.9%，每月雷打不动还6544元。这种模式前期还的利息占比高，举个栗子，头两年每月6500元里有4000多是利息。
适合人群：工资稳定的上班族，尤其是每月要还房贷车贷的朋友。不过要注意，这种方案虽然压力平均，但20年下来总利息会比等额本金多出小十万，相当于多买辆代步车。
二、等额本金：总利息少但前期压力大
同样是100万贷款，等额本金第一个月要还8250元，比等额本息多出1700多。不过每月递减15块左右，到第5年月供就降到7600元了。这种玩法总利息能省下约9万，但前三年压力确实大。
适合人群：预计未来收入会涨的年轻白领，或者有副业收入的中产家庭。我有个客户王先生，选这种还款方式后，把年终奖都用来提前还款，硬是省出套学区房首付。
三、先息后本：资金利用率最高
做生意的小老板们最中意这种，前三年每月只还4000多利息，100万本金最后一次性还清。不过要注意，银行对这种还款方式审核更严，通常要求抵押房估值超过贷款额1.5倍。
真实案例：做建材生意的李总用这个方案，把省下的月供投入新门店，三年赚的钱不仅能还本金，还多开两家分店。但要是生意没起色，到期还不上本金，房子可能就被法拍了。
四、这些细节不注意要吃亏
1. 提前还款违约金：有些银行规定还贷满1年才能提前还款，否则要交1%违约金。去年张阿姨急着卖房，多掏了2万冤枉钱。
2. 浮动利率的坑：签合同时要是选LPR浮动利率，月供可能像坐过山车。2020年那波利率上调，有位客户月供突然多了800块。
3. 还款日设定技巧：建议选每月15号之后还款，这样万一工资晚发几天也不至于逾期。我有位客户选5号还款，有次公司拖到10号发薪，直接上了征信黑名单。
五、怎么选最适合自己？
教大家个傻瓜公式：先看未来5年收入预期，要是打算跳槽或者要孩子，选等额本息更稳妥；要是手头有闲钱想投资，等额本金更划算。实在拿不准，可以要求银行做两份还款计划书对比。
最后提醒大家，签合同前务必确认三点：有没有气球贷陷阱（看着月供低但最后要还大笔本金）、能不能变更还款方式、提前还款次数限制。毕竟房子押在银行手里，多个心眼总没错。
