房子抵押贷款有哪些类型？一文讲清不同种类，帮你选对不踩坑

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打算用房本换点周转资金？可一搜 “房子抵押贷款”，各种名词扑面而来，啥 “经营贷”“消费贷”“二次抵押”，是不是头都大了？别慌，新手常犯的迷糊，今天咱们掰开揉碎了说。选不对类型，不光利息高还可能办不下来，这篇文章帮你捋清楚，看完保准能避开不少坑。

按房产状态分，先看你的房子 “有没有债”

这是最基础的分类，就看房子是不是完全属于你。
全款房抵押贷款
就是房产证在自己手里，没欠银行房贷的房子。这种最受银行欢迎，为啥？因为产权清晰，银行不怕出纠纷。
能贷多少呢？一般是房子评估价的 70%，要是地段好、房龄新（比如 10 年以内），有的银行能给到 75%。举个例子，100 万的房子，最多能贷 70 万 - 75 万。
办理流程也简单：先找评估机构上门看房，出评估报告；然后带着身份证、房产证、收入证明去银行填申请表；银行审核通过后，去房管局办抵押登记；最后就等着放款，快的话两周就能到账。
这里有个坑要注意：评估价不是你说多少就是多少，银行有合作的评估机构，别轻信中介说的 “能拉高评估价”，搞不好会被拒贷。小编建议，提前了解下小区最近的成交价，心里好有个数。

按揭房抵押贷款
房子还在还房贷，房产证可能押在银行，这种能抵押不？能，但有条件。一般要求房贷还满 1 年以上，有的银行要 3 年，具体得问清楚。
额度怎么算？比如房子现在值 200 万，还有 80 万房贷没还，那最多能贷 200 万 ×70% - 80 万 = 60 万。
这种贷款有个好处是不用结清原来的房贷，省了一笔过桥资金。但利率通常比全款房高一点，毕竟银行觉得风险稍大。
有人问，要是房贷刚还了半年，急用钱该怎么办？可以试试找能做 “按揭房短贷” 的机构，但利息会更高，不到万不得已不建议碰。

按贷款用途分，钱花在哪很重要

银行对贷款用途管得严，不是你想干啥就能干啥的。
经营用途抵押贷款
钱用来开公司、进货、扩大店面这些生意上的事，就选这个。额度高，一般能到评估价的 70%-80%，期限也长，最长能贷 10 年。利率呢，比消费贷低，年化大概 3.5%-5%。
但申请起来麻烦点，得有营业执照，而且通常要求注册满 1 年以上。个体户也行，得提供经营流水，证明生意在正常做。
要是刚创业，执照不满 1 年咋办？有的银行接受 “新办执照 + 实际经营”，但得提供租赁合同、进货单这些证明，通过率可能低些。小编提醒，千万别伪造经营资料，银行查得严，发现了会影响征信。

消费用途抵押贷款
用来装修、买家具、旅游、孩子上学这些，就选消费贷。额度一般最高 100 万，期限 5 年左右，利率比经营贷稍高，年化 5%-6.5%。
银行会要用途证明，比如装修合同、家电发票，不能拿去买房、炒股，不然算违约，银行有权要求提前还款。
有朋友说，我就是想把钱放手里灵活用，不想提供用途证明行不？几乎不行，现在监管严，哪家银行都不敢松这个口子，别被中介忽悠了。

按还款方式分，选对了能省不少事

不同的还款方式，每个月压力差很多，得根据自己的收入情况选。
等额本息
每个月还的钱一样多，包含本金和利息。刚开始还的利息多、本金少，越往后本金越多、利息越少。
比如贷 100 万，年化 4%，分 10 年还，每个月固定还 10124 元，10 年总利息 21.5 万。适合工资稳定的上班族，每个月不用算账，方便规划开支。

等额本金
每个月还的本金一样多，利息越还越少，所以每个月的还款额会越来越少。
还是贷 100 万，年化 4%，分 10 年还，第一个月要还 11667 元（本金 8333 元 + 利息 3334 元），最后一个月还 8367 元（本金 8333 元 + 利息 34 元），总利息 20.1 万，比等额本息省 1 万多。适合现在收入高，以后可能收入下降的人，比如快退休的。

先息后本
每个月只还利息，到期一次性还本金。前期压力小，比如贷 100 万，年化 4%，每个月还 3333 元利息，到期还 100 万本金。但期限短，一般 1-3 年，适合短期周转，比如做生意的，知道几个月后有笔回款。
给大家整个表格对比下，更清楚：

还款方式	每月还款变化	总利息多少	适合人群	期限范围
等额本息	固定不变	较多	收入稳定的上班族	1-10 年
等额本金	逐渐减少	较少	目前收入高的人	1-10 年
先息后本	只还利息	中等	短期周转、有回款的人	1-3 年

特殊类型抵押贷款，这些情况要注意

除了上面常见的，还有两种特殊的，用的时候得谨慎。
二次抵押贷款
房子已经抵押过一次，还想再贷点钱，就叫二次抵押。但得满足两个条件：一是还有剩余价值，比如房子评估 150 万，第一次贷了 70 万，还剩 30 万没还，那还能贷 150 万 ×70% - 30 万 = 75 万；二是还款记录要好，不能有逾期。
二次抵押利率高，一般比一次抵押高 2%-3%，而且额度不会太高，适合急用钱又不想结清一次抵押的人。小编觉得，不到万不得已别用，成本有点高。

共有房产抵押贷款
房子是夫妻共有的，或者和父母、子女共有的，办抵押时所有人都得到场签字，少一个都不行。哪怕房产证上只有一个人的名字，只要是婚后买的，默认夫妻共有，配偶也得签字。
之前碰到过一个案例，丈夫瞒着妻子去办抵押，结果被银行发现，贷款批不下来不说，还影响了夫妻感情，这点一定要注意。