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想买房的你，是不是总被贷款的事儿难住？“首套房贷款流程到底多复杂？”“二手房贷款是不是比新房麻烦？”“利率怎么算才能不踩坑？” 别着急，今天咱们就把房子贷款的那些事儿掰扯清楚，不管你是买首套房还是二手房，看完这篇都能心里有数。
一、首套房贷款流程：从准备到放款，一步都不能错？
很多人第一次贷款买房，总觉得流程像 “迷宫”。其实拆解开来，也就 5 大步，咱们一步一步说。
第一步：查资质，备材料。
在去银行申请前，得先看看自己够不够格。关键是征信和收入—— 征信要是有逾期记录，可能直接被拒；收入呢，得能覆盖月供的 2 倍以上（比如月供 5000，月收入得至少 1 万）。
需要准备的材料也不复杂：
- 身份证、户口本（已婚的要夫妻双方的）
- 婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）
- 收入证明（单位开的，最好能附上银行流水）
- 购房合同（和开发商签的，注意核对房屋信息）
有朋友可能会问：“流水不够怎么办？” 其实可以用夫妻双方的流水一起算，或者提供其他资产证明，比如存款、理财，银行会综合评估的。
第二步：向银行提交申请。
材料备齐后，就可以去银行填申请表了。现在很多银行都有线上通道，先在线上填基本信息，再线下交材料，能省不少时间。
这里有个小建议：多跑两家银行。不同银行的审批速度、利率优惠可能不一样，对比之后再选，说不定能省点利息。
第三步：银行审批。
银行会查你的征信、核实材料，还会评估房子的价值（首套房一般按合同价评估）。这个过程大概要 1-2 周，耐心等就行。
要是审批没通过，别慌！银行会告诉你原因，比如流水不够，那就去补充材料；征信有问题，先解决逾期再申请。
第四步：签合同，办抵押。
审批通过后，就可以签贷款合同了。记得仔细看条款，特别是还款方式（等额本金还是等额本息）、利率类型（固定还是浮动）这些。签完合同，去不动产登记中心办抵押登记，把房子抵押给银行，这步办完，房子才算 “有保障”。
第五步：放款，开始还款。
抵押办好后，银行就会把钱打给开发商，你从下个月开始还款就行。记得设个还款提醒，别逾期啦。
二、二手房贷款流程：比首套房多了哪些 “特殊环节”？
二手房贷款和首套房最大的区别，在于房子是 “二手” 的，流程上多了几个和房子本身相关的步骤，咱们来看看。
第一步：查房子 “底细”。
买二手房，先得确认房子没问题 —— 产权清晰吗？有没有抵押、查封？这些可以去不动产登记中心查，也可以让中介帮忙查。这步千万别省，不然钱贷下来了，房子却过不了户，哭都来不及。
第二步：签合同，付首付。
和卖家签购房合同，约定好首付比例（首套一般 30%）、付款时间。付首付时，最好走资金监管账户，别直接打给卖家，安全第一。
第三步：银行评估房屋。
二手房的评估不是按成交价来，银行会派评估师去看房，根据房龄、地段、装修等给个评估价，贷款额度是按评估价的一定比例算的（比如评估价 100 万，贷 70% 就是 70 万）。
有人会问：“评估价太低怎么办？” 可以和评估师沟通，提供房子的优点，比如近期装修、学区好，但别想着造假，评估师很专业的。
后面的流程和首套房差不多：提交申请、银行审批、签合同、办抵押、放款。不过二手房放款是打给卖家，不是开发商哦。
三、首套 / 二手房贷款利率：怎么算才不 “懵”？
利率是大家最关心的，毕竟直接影响月供。现在的利率是 “LPR + 基点” 模式，咱们慢慢说。
什么是 LPR 和基点？
LPR 是贷款市场报价利率，由央行每月公布，分 1 年期和 5 年期以上（房贷主要看 5 年期以上）。基点是银行在 LPR 基础上加减的点数，比如加 20 个基点，就是 LPR+0.2%。
首套房和二手房利率有区别吗？
大部分城市，首套房利率会比二套房低，但首套房和二手房（只要都是首套资格）利率基本一样。比如当前 5 年期 LPR 是 4.2%，首套房普遍加 20-50 个基点，也就是 4.4%-4.7%；二套房可能加 60-100 个基点，到 4.8%-5.2%。
举个例子：
小王买首套房，贷款 100 万，期限 30 年，利率 4.4%（LPR4.2%+20 基点）。
用等额本息还款：月供约 5007 元，总利息约 80.25 万。
用等额本金还款：第一个月约 6389 元，逐月减少，总利息约 66.22 万。
建议：收入高、打算提前还款的朋友，选等额本金；收入稳定、想月供压力小的，选等额本息。
利率选固定还是浮动？
固定利率：整个还款期利率不变，适合觉得未来 LPR 会涨的人。
浮动利率：每年根据 LPR 调整一次，适合觉得未来 LPR 会降的人。
小编觉得，目前 LPR 处于较低水平，选浮动利率可能更灵活，当然最终还是看自己的判断。
四、申请贷款需要满足哪些条件？首套 / 二手房各不同？
不管首套还是二手房，基本条件差不多，但二手房多了个 “房子本身的条件”，咱们分开说。
首套房申请条件：
- 年满 18 周岁，有完全民事行为能力。
- 在当地无房（或只有一套房但已卖掉，具体看城市政策）。
- 有稳定的工作和收入，能提供收入证明和流水。
- 征信良好，近 2 年内逾期次数不超过 6 次（连续逾期不超过 3 次）。
- 首付比例符合要求（首套一般 30%，部分城市 20%）。
二手房额外条件：
- 房子房龄一般不超过 20-30 年（太老的房子银行可能不贷）。
- 房屋产权清晰，能正常过户。
- 卖家已还清房贷（如果没还清，得先解押）。
有朋友问：“自由职业者能贷款吗？” 可以的，提供近 6 个月的银行流水（体现稳定收入）、纳税证明，或者用存款、理财等资产证明，银行会综合评估。
五、这些 “避坑” 小建议，新手一定要看！
- 提前查征信：申请前 3 个月查一次征信，有问题及时处理（比如逾期记录可以申诉）。
- 别频繁换工作：银行会看近 6 个月的工作稳定性，频繁跳槽可能影响审批。
- 贷款额度别太高：月供最好不超过月收入的 50%，不然生活压力太大。
- 二手房多对比评估价：如果评估价低于成交价，首付可能要多交，提前和卖家商量好。
买房贷款是大事，流程多、细节杂，但只要一步步来，提前准备，其实没那么难。首套房注重流程规范，二手房多留心房屋状况，利率选适合自己的，条件不够就先努力达标。希望这篇文章能帮到正在看房的你，祝大家都能顺利买到心仪的房子！
