图片由www.webtj.cn匿名网友分享
买二手房时，很多朋友都被贷款计算搞得头大，首付多少、利率怎么定、月供要还多少，一堆数字让人眼花缭乱。别担心，今天博主就用最直白的方式，把二手房贷款的计算方法拆解开，哪怕是新手小白也能一看就会。
一、二手房贷款前，先搞懂这 3 个核心概念
想要算清二手房贷款，得先明白三个词：评估价、首付比例、贷款额度。这三者环环相扣，少了哪个都算不明白。
评估价可不是房子的成交价哦，它是银行找专业评估机构给房子定的价格，贷款额度是根据这个评估价来算的，不是按你买的成交价。比如你花 100 万买了套房，评估价可能是 90 万，银行最多贷给你的钱，就是以 90 万为基础算的。
首付比例呢，每个城市、每个银行可能都不一样。首套房和二套房的比例也差很多，有些地方首套房首付 20% 就行，二套房可能要 40% 甚至更高。这里要注意，首付是按成交价来付的，不是评估价。比如刚才说的 100 万成交价，评估 90 万，首付比例 30% 的话，你得付 30 万首付，但银行最多贷 90 万的 70% 也就是 63 万，这样你实际要准备的钱就是 100 万减去 63 万，等于 37 万，这比 30 万多出来的 7 万，就是评估价和成交价的差额，得自己补上。很多人第一次买房不知道这个，结果钱没准备够，可就麻烦了。
贷款额度 = 评估价 × 贷款成数（1 - 首付比例），但还有个上限，比如有些城市规定个人住房贷款最高能贷 80 万，就算你按比例能贷 100 万，也只能按 80 万算。
二、二手房贷款利率，不是你想选多少就多少
利率是影响月供的关键，现在房贷利率主要是 LPR 加上基点形成的。LPR 是每月 20 号公布的贷款市场报价利率，有 1 年期和 5 年期以上两种，房贷一般用 5 年期以上的。
基点是银行根据你的情况定的，首套房可能加 50 个基点，二套房加 100 个基点，每个银行不一样。比如当前 5 年期以上 LPR 是 4.2%，首套房利率就是 4.2%+0.5%=4.7%，二套房就是 4.2%+1.0%=5.2%。而且这个基点一旦确定，整个贷款期限内都不变，但 LPR 是会变的，所以你的贷款利率可能每年都会调整，具体调整时间看合同约定，有每年 1 月 1 日调整的，也有按放款日调整的。
这里本人要多说一句，选固定利率还是浮动利率，得看你对未来利率走势的判断。如果觉得 LPR 会降，选浮动利率可能更划算；要是怕利率涨，固定利率更稳。不过现在很多人更倾向于选浮动利率，毕竟目前 LPR 整体呈下降趋势。
三、月供怎么算？两种方法教会你
月供有等额本金和等额本息两种还款方式，算法不一样。
等额本息是每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少，后期慢慢反过来。计算公式是：月供 =〔贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率）^ 还款月数〕÷〔（1 + 月利率）^ 还款月数－1〕。看着复杂吧？举个例子就明白了。比如贷款 60 万，年利率 4.7%，贷 20 年，月利率就是 4.7%÷12≈0.3917%，还款月数是 240 个月。代入公式的话，月供就是〔600000×0.3917%×（1+0.3917%）^240〕÷〔（1+0.3917%）^240－1〕≈3824 元。每个月还这么多，20 年下来总利息约 31.78 万。
等额本金是每个月还的本金一样多，利息逐月减少，所以月供会越来越少。计算公式是：月供 =（贷款本金 ÷ 还款月数）+（贷款本金 - 已还本金）× 月利率。还是刚才的例子，60 万贷 20 年，每月还的本金是 600000÷240=2500 元，第一个月的利息是 600000×0.3917%≈2350 元，所以第一个月月供是 2500+2350=4850 元。第二个月本金还剩 597500 元，利息就是 597500×0.3917%≈2341 元，月供就是 2500+2341=4841 元，以此类推，最后一个月只要还 2508 元左右。20 年下来总利息约 28.32 万，比等额本息少花 3 万多，但前期压力大。
本人觉得，如果你现在收入高，或者打算提前还款，选等额本金更合适；要是想每个月压力小一点，等额本息更稳妥。
四、不同场景下，二手房贷款计算案例
咱们来几个实际场景，看看具体怎么算。
场景一：小王在成都买首套二手房，成交价 120 万，评估价 110 万，首付比例 30%，贷款 20 年，年利率 4.7%。
首付按成交价算，120 万 ×30%=36 万。
贷款额度是评估价的 70%，110 万 ×70%=77 万。
因为成交价 120 万，贷款 77 万，所以小王实际要付的钱是 120 万 - 77 万 = 43 万（包含 36 万首付和 7 万差额）。
如果选等额本息，月供≈770000×0.3917%×（1+0.3917%）^240÷〔（1+0.3917%）^240－1〕≈4972 元，总利息约 42.33 万。
场景二：小李在上海买二套二手房，成交价 200 万，评估价 180 万，首付比例 50%，贷款 15 年，年利率 5.2%。
首付 200 万 ×50%=100 万。
贷款额度 180 万 ×50%=90 万。
实际付款 200 万 - 90 万 = 110 万。
等额本金的话，每月还本金 900000÷180=5000 元，第一个月利息 900000×（5.2%÷12）≈3900 元，月供 5000+3900=8900 元，最后一个月利息约 21.67 元，月供 5021.67 元，总利息约 29.33 万。
五、这些因素会影响你的贷款计算，别忽略了
房龄是个很重要的因素，很多银行对二手房房龄有限制，比如房龄超过 20 年，可能不给贷款，或者贷款成数降低。比如一套房龄 25 年的房子，评估价再高，银行可能只贷 50%，那你的首付压力就大了。
还有你的征信和收入，征信不好的话，银行可能会提高利率，甚至拒贷；收入不够，银行会觉得你还不起钱，可能会降低贷款额度，或者要求你提高首付。一般来说，月供不能超过你月收入的 50%，所以收入证明很关键。
另外，不同城市的政策差异也很大，比如有些城市有限购限贷政策，有些城市对人才有贷款优惠，这些都会影响贷款计算。所以在买房前，一定要先了解当地的具体政策，别光看通用公式。
六、提前还款，利息会少多少？
很多人有钱了想提前还款，这时候利息怎么算呢？
如果是等额本息，前期还的利息多，本金少，所以提前还款越早，省的利息越多。比如你贷 60 万，还了 5 年想提前还 20 万，这时候已还本金大概 8 万多，剩余本金约 51 万多，提前还 20 万后，剩余本金 31 万多，后面的利息就按 31 万算，月供也会减少。
等额本金因为每个月还的本金固定，提前还款的话，剩下的本金少了，利息自然就少了，相对来说，等额本金提前还款比等额本息更划算一点，但差别也不是特别大。
不过要注意，有些银行提前还款要收违约金，一般是提前还款金额的 1%-3%，所以在提前还款前，最好问问银行的规定。
本人建议，如果手里的钱没有更好的投资渠道，提前还款确实能省不少利息；但如果有收益更高的投资，也可以考虑不提前还。
最后想说，二手房贷款计算看着复杂，其实只要把评估价、首付、利率、还款方式这几个点搞清楚，再结合自己的情况算一算，就没那么难了。希望这篇文章能帮到准备买二手房的朋友们，祝大家都能顺利买到心仪的房子。
