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第一次买房的朋友，是不是一听到 “贷款流程” 就发怵？销售说的 “面签”“抵押”“批贷” 到底是啥意思？自己跑银行会不会漏掉什么步骤？别担心，小编当年第一次办贷款时，比你们还懵，光材料就补了三次。今天就把流程拆成 8 步，每步都附注意事项，新手照着走，基本不会出错。
第一步：搞清楚 “自己能不能贷”—— 资质自查很重要
为啥第一步要查资质？因为不是你想买就能贷，银行得看你 “有没有资格借”“能不能还上”。要是资质不够，签了购房合同再被拒贷，定金可能都退不回来。
咱新手该查啥？
- 征信：去央行征信中心官网查，或者去银行网点打纸质报告。看看有没有逾期记录，逾期次数多了（比如连三累六），基本贷不了。
- 社保 / 个税：很多城市要求社保或个税缴满 1-2 年，没缴够的话，先问问当地能不能补缴，别轻信销售说的 “可以通融”。
- 还款能力：银行会算你的 “收入比”，月供不能超过家庭月收入的 50%。比如你月入 8000，月供最多 4000，超过这个数，银行可能会让你增加首付。
自查发现问题咋办？征信有轻微逾期的，试试让银行开 “非恶意逾期证明”；收入不够的，可以把配偶或父母加为共同借款人，一起还。
第二步：算明白 “能贷多少钱”—— 额度不是越高越好
知道能贷后，就得算额度了。有人觉得 “能贷多少贷多少”，其实不对，贷多了月供压力大，贷少了首付可能不够。
怎么算？有两个数要记：
- 最高可贷额度：首套房一般能贷房价的 70%-80%（比如 100 万的房，最多贷 80 万）；二套房可能只能贷 50%-60%，具体看当地政策。
- 最多能还多少：按月供不超月收入 50% 算。假设贷款 30 年，利率 4.2%，月供 4000 的话，大概能贷 75 万。
这两个数取小的那个，就是你合适的贷款额度。
小编提醒：别为了多贷点虚报收入，银行会查流水，发现造假直接拒贷，还影响征信。
第三步：选贷款类型 —— 公积金、商贷、组合贷咋选？
贷款类型选不对，可能多还几十万利息。咱新手常纠结这三种，直接看对比：
| 类型 | 利率（参考 2024 年） | 额度上限（一线城市） | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 公积金贷款 | 3.1%-3.25% | 个人 50-60 万，家庭 100-120 万 | 有公积金，买小户型 |
| 商业贷款 | 4.0%-4.5% | 无明确上限（看资质） | 公积金不够，买大户型 |
| 组合贷 | 公积金 + 商贷利率 | 两者相加 | 想省利息，又需要高额度 |
自问自答：组合贷是不是最划算？不一定。组合贷流程比纯商贷多 1-2 周，着急交房的话，可能得选商贷。但长期看，组合贷确实能省不少钱，小编当年就选的组合贷，30 年下来比纯商贷省了 12 万。
第四步：准备材料 —— 少一样都可能白跑
这步最容易出岔子，小编见过有人跑了 4 次银行，就因为材料不全。清单给你们列好：
- 基础证件：身份证、户口本（主页 + 本人页）、结婚证（没结婚的要单身声明，离婚的带离婚证），所有材料要原件 + 复印件 2 份。
- 收入证明：单位盖章的，要写清楚 “月收入 XXX 元”，不够的话，加配偶的收入证明（已婚）。
- 银行流水：近 6 个月的，得是工资卡流水，每月有稳定进账，别今天进 1 万明天全取走，银行会觉得你资金不稳定。
- 购房材料：和开发商签的《购房意向书》或网签合同，付首付的发票（别忘了让开发商开正规发票）。
注意：流水不够的话，试试加年终奖、公积金缴存记录；自由职业者没有收入证明的，用近 1 年的纳税证明也行。
第五步：提交申请 —— 选对银行能省利息
材料齐了，就去银行填《个人住房贷款申请表》。别只去一家银行，多问几家，利率可能差 0.1%-0.3%。比如贷 100 万 30 年，利率 4.0% 和 4.3%，总利息差 6 万多。
提交后要做啥？啥也别做，等着银行审核。这时候千万别乱借钱，也别刷大额信用卡，银行会二次查征信，看到你突然多了负债，可能会拒贷。
多久能有结果？快的 3-5 天，慢的 1-2 周，催也没用，不如趁这时间再检查一遍材料。
第六步：银行审批 —— 被拒了怎么办？
审批过了，银行会给你发《贷款审批通知书》；没过的话，会告诉你原因。
常见被拒原因及解决办法：
- 流水不够：要么增加首付（比如原本贷 80 万，改成贷 60 万），要么延长贷款年限（从 20 年改成 30 年，月供会变低）。
- 征信有问题：轻微逾期可以申诉，严重的话，只能等 2-5 年（征信记录 5 年才会消），或者让家人做主贷人。
- 房子有问题：比如房龄太老（超过 20 年的老房子，很多银行不贷），这时候只能换房子，或者找愿意贷的小银行。
小编提醒：审批期间别换工作，银行可能会核实在职情况，刚换工作的话，收入证明可能失效。
第七步：签合同 —— 这 3 个坑要避开
审批过了就签《借款合同》，别光顾着高兴，这几个地方要细看：
- 利率类型：固定利率（一直不变）和浮动利率（跟着 LPR 变）。现在 LPR 处于低位，小编建议选浮动利率，长期看可能更划算。
- 还款方式：等额本息（每月还一样多，适合月光族）和等额本金（先多后少，总利息少，适合收入高的）。新手选等额本息的多，压力小。
- 提前还款约定：有些银行满 1 年提前还款不收违约金，有些要收 1%-3%，问清楚，免得以后想提前还多花钱。
签完合同，记得拿一份原件，别全给开发商。
第八步：办抵押、等放款 —— 最后一步别松懈
签完合同，要去不动产登记中心办 “房屋抵押登记”，把房子抵押给银行，这个开发商一般会代办，你只要去签字就行，大概 1-2 周办完。
抵押办好后，银行就会放款，钱直接打给开发商。放款后，银行会给你一张《还款计划表》，上面写着每月还款日、月供多少，存够钱就行，千万别逾期（逾期 1 天也会影响征信）。
月供还不上咋办？可以申请延期 1-3 个月（部分银行支持），但得提前打电话说，别直接不还。
最后说点心里话
买房贷款是大事，没人能一次就全弄明白，小编当年也是边学边办。给新手两个建议：一是提前 3 个月准备，查征信、养流水（别乱花钱）；二是别怕问，银行客户经理、身边买过房的朋友，多问几句不丢人。根据 2024 年的数据，全国平均贷款审批时长是 11 天，只要材料齐、资质够，大多能顺利办下来。咱慢慢来，房子总会有的。
