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你是不是也遇到过这种情况？手里的房子还在还贷款，可因为换工作、生孩子或者其他原因，想把房子卖了换个大点的，或者干脆过户给家里人。这时候心里肯定打鼓：贷款还没还完呢，这房子到底能不能过户啊？要是能的话，该咋操作？别着急，今天就用大白话给你讲明白，哪怕你是第一次接触这些事儿，看完也能心里有数。
先给个准话：贷款没还清的房子，到底能不能过户？
答案是能，但不是直接就能办。你想啊，房子还在还贷款，房产证其实是抵押在银行的，这时候房子的产权不完全在你手里。银行借给你钱，靠的就是这房子当担保，要是随便就能过户，银行的风险不就大了？所以想过户，得先让银行同意，或者想办法把银行的贷款问题解决掉。
那具体有哪些办法呢？别急，后面会一步一步说。这里先提醒一句，千万别信那些说 “不用还清贷款也能直接过户” 的小道消息，十有八九是坑。
三种常见的过户方法，看看哪种适合你
方法一：自己把剩下的贷款还清，再过户
这是最直接也最稳妥的办法，适合手里有闲钱，或者能从亲戚朋友那借到钱的人。
第一步，先给贷款的银行打个电话，说你要提前还款。每个银行的规矩不一样，有的可能要提前半个月申请，有的还会收一点点违约金，这些都得问清楚，免得白跑一趟。
第二步，按照银行的要求把钱还上。还清之后，银行会给你开一个贷款结清证明，还有他项权利证（就是之前抵押的证明）。
第三步，拿着这些材料去不动产登记中心办理解押手续。解押完了，房产证上就没有抵押记录了，这时候房子才算完全是你的，想过户给谁都行。
第四步，和接收房子的人一起去办过户。需要带的材料有双方身份证、户口本、结婚证（如果是夫妻间过户）、房产证、买卖合同（如果是买卖的话），具体的可以提前打当地不动产登记中心的电话确认，省得漏带东西。
这种方法的好处是简单明了，没那么多弯弯绕绕，缺点就是得一下子拿出不少钱。要是手里钱不够，就看看下面两种方法。
方法二：找垫资公司帮忙还清贷款，过完户再还垫资的钱
这种方法适合手里钱不够，但房子已经找到买家的情况。
第一步，找一家正规的垫资公司。怎么判断正规不正规？看看有没有营业执照，问问身边有没有人用过，别找那种连办公地点都没有的，不然钱打过去可能就追不回来了。
第二步，和垫资公司签合同。合同里一定要写清楚垫多少钱、利息多少、什么时候还、逾期了怎么办，这些都不能含糊，最好让懂法律的朋友帮忙看看。
第三步，垫资公司把钱打给银行，帮你还清贷款，然后按前面说的步骤办理解押。
第四步，房子过户给买家后，买家把房款打给你，你再用这笔钱把垫资公司的钱还上，剩下的就是自己的了。
这里得提醒一句，垫资的利息一般比银行贷款高不少，比如垫 100 万，可能一个月就要几千块利息。所以一定要算好时间，尽量让解押、过户、收款这几个步骤衔接紧凑点，别拖太久，不然利息可能会让你肉疼。
方法三：转按揭，让买家接着还贷款（现在不太常见）
转按揭就是把你剩下的贷款转到买家名下，让买家继续还。这种方法听起来挺方便，但现在很多银行都不太愿意做，因为手续麻烦，风险也比较难控制。
要是你想试试，得先做这几步：
第一步，和买家一起去你的贷款银行申请转按揭，银行会审核买家的还款能力，就像当初审核你一样。
第二步，银行同意后，会和买家签订新的贷款合同，把你的贷款债务转到买家身上。
第三步，办理房产过户手续，同时把抵押关系也转到买家名下。
这种方法的好处是不用自己先掏钱还贷款，但缺点是能办的银行少，而且审核比较严，要是买家的征信不好，或者收入不稳定，很可能办不下来。
过户前必须知道的注意事项，少走冤枉路
这些材料一定要提前准备好，免得跑断腿
- 买卖双方的身份证、户口本（如果是夫妻间过户，还要结婚证）；
- 房产证原件（如果在银行抵押，还清贷款后才能拿到）；
- 贷款结清证明（如果是自己还清贷款的话）；
- 房屋买卖合同（如果是买卖过户，合同里要写清楚房价、付款方式、过户时间等）；
- 银行出具的同意过户的证明（如果是转按揭的话）。
建议提前把这些材料复印几份，免得在办事大厅排队复印，又贵又耽误时间。
费用方面要算清楚，别到时候傻眼
过户不是免费的，这些费用可能会涉及到：
- 契税：一般是根据房子面积和总价来算，首套房面积 90 平米以下的话，通常是 1%；
- 个人所得税：如果房子满五唯一（满五年且是卖家唯一住房），一般可以免交，不然可能要交 1% 左右；
- 增值税及附加：房子满两年的话通常能免交，不满两年可能要交 5.6% 左右；
- 垫资费：如果找了垫资公司，除了利息，可能还有手续费，一般是垫资金额的 1%-2%；
- 其他杂费：比如登记费、测绘费等，加起来几百块钱。
这些费用具体多少，每个地方可能有点差别，最好在过户前咨询当地的税务局和不动产登记中心，心里有个数。
合同里这些条款一定要写清楚，避免扯皮
- 明确贷款还清的时间和责任：如果是买家帮你还一部分贷款，要写清楚什么时候还、怎么还；
- 约定过户时间：比如 “贷款还清后 30 天内办理过户手续”，别用 “尽快” 这种模糊的词；
- 违约责任：如果一方违约了怎么办，比如买家不买了，或者卖家不过户了，要赔多少钱；
- 钱款支付方式：最好通过银行转账，别用现金，而且要备注清楚是 “购房款”，保留好转账记录。
我见过有人因为合同没写清楚，最后闹到法院的，费时又费力，所以合同一定要仔细看，不懂的地方多问几句。
新手最容易踩的坑，看完别再犯
坑一：相信 “不过户直接更名” 的骗局。有人说认识内部人，不用还清贷款，花点钱就能直接把房产证上的名字改了，这根本不可能。房产证改名必须通过正规的过户手续，这种说法要么是骗钱的，要么是想逃税，都是违法的。
坑二：解押后迟迟不过户。有些人还清贷款、解押后，觉得反正房子已经是自己的了，过段时间再过户也行。但万一这期间房子被法院查封了（比如卖家有其他债务纠纷），过户就难了。所以解押后，最好一周内就去办过户。
坑三：忽略买家的贷款资质。要是你卖房子，买家是贷款买房的，一定要先确认买家的贷款能不能批下来。可以让买家先去银行做预审，预审通过了再签合同，不然房子解押了，买家贷款却批不下来，你可能就要承担损失了。
其实贷款没还清的房子过户，说难也难，说简单也简单，关键是把贷款怎么还、手续怎么跑这两件事弄明白。我身边有个朋友，去年卖房子就是自己先借了钱还清贷款，然后用买家的房款还了借款，前后花了一个多月就办完了，也没出什么问题。
记住，不管用哪种方法，都要走正规流程，别图省事找歪门邪道。有不清楚的地方，多打几个电话问问银行、不动产登记中心，他们的工作人员虽然有时候态度一般，但说的都是靠谱的。只要耐心点，一步一步来，肯定能办好。
