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月薪 8000 想入手二套房，光想想是不是就觉得喘不过气？首付要比首套高一大截，贷款利率还上浮，每个月的月供更是压在心头的石头。别愁，我邻居老王就是这个情况，去年刚办完二套房贷款，现在月供压力比预想小多了。今天就把他的经验和我整理的技巧掰扯掰扯，帮你把压力降到最低。
先算笔明白账：8000 月薪能扛多少月供？
先别着急看贷款方式，得先搞清楚自己的钱包能承受多少。银行有个不成文的规矩，月供不能超过月收入的 50%，这是为了保证你还有钱过日子。那 8000 块的 50% 就是 4000 块，也就是说，月供最好控制在 4000 以内，超过这个数，日子就得紧巴巴的了。
怎么算月供？给你个简单公式：贷款金额 ×（年利率 ÷12）×（1 + 年利率 ÷12）^ 还款月数 ÷[（1 + 年利率 ÷12）^ 还款月数 - 1]。嫌麻烦的话，手机上下个贷款计算器，输入金额、利率、年限，自动就出来了。
打个比方，要是贷 100 万，二套房商贷利率按 5% 算，贷 20 年，月供大概 6599 块，这就超了 4000 的红线；要是贷 70 万，同样 20 年，月供大概 4619 块，还是有点超；贷 60 万的话，月供 5939 块？哦不对，等我再算一遍 —— 哦错了，60 万 20 年 5% 利率，月供应该是 3932 块，刚好在安全线内。这么一看，贷款额度得卡在 60-70 万之间比较稳妥。
这里多说一句，千万别硬撑着提高月供，我同事小李之前月供占了收入的 65%，结果遇到孩子生病，差点逾期，太不值当了。
选对贷款方式：组合贷比纯商贷省不少
二套房贷款方式就那么几种，纯商贷、纯公积金贷、组合贷，选对了能省一大笔利息，压力自然就小了。
纯公积金贷：利率最低，但额度有限制
二套房公积金利率一般比首套高 0.1-0.2 个百分点，比如首套 3.1%，二套可能 3.25%，还是比商贷低很多。但问题是额度，多数城市二套房公积金贷额度会砍半，比如南京首套个人最高贷 50 万，二套就只能 25 万。要是你公积金账户余额多、缴存基数高，能贷到 30-40 万，那优先用这个，利息少月供就低。
纯商贷：额度够，但利率高
商贷额度没那么多限制，只要银行觉得你能还上，就能批。但二套房商贷利率普遍在 4.8%-5.5%，比公积金高不少。比如贷 60 万，商贷 5% 利率 20 年，月供 3932；公积金 3.25% 利率的话，月供只要 3046，每月差 886 块，一年就差 1 万多。
组合贷：取长补短，月供更可控
把公积金贷和商贷结合起来，比如公积金贷 30 万，商贷 30 万，总贷 60 万。公积金部分按 3.25% 算，商贷部分按 5% 算，20 年总月供大概是 3046+1966=5012？不对，哦算错了，商贷 30 万 20 年 5% 利率，月供应该是 1966，加上公积金 30 万的 3046，总共 5012，这就超了 4000。那调整一下，公积金贷 40 万，商贷 20 万，月供就是 4061+1311=5372，还是超。看来组合贷的话，总贷款额度得降到 50 万左右，比如公积金 30 万 + 商贷 20 万，月供 3046+1311=4357，稍微超一点但能接受。
我个人更倾向组合贷，能多利用公积金的低利率，比纯商贷省利息，压力也比纯商贷小。老王就是这么选的，他公积金贷了 35 万，商贷 25 万，月供 4200 多，刚好在他承受范围内。
还款方式和年限：这样选月供压力小
确定了贷款额度和方式，还款方式和年限也得好好挑，这直接关系到每个月掏多少钱。
还款方式：等额本息和等额本金怎么选？
- 等额本息：每个月还一样的钱，前期还的利息多、本金少。比如 60 万 20 年 5% 利率，每月固定 3932，优点是压力平均，适合收入稳定但不算太高的人。
- 等额本金：第一个月还得多，之后每月递减。60 万 20 年 5% 利率，第一个月还 4917，之后每月少还 10 块左右，总利息比等额本息少 6 万多。但前期压力大，月薪 8000 的话，第一个月将近 5000 的月供，剩下的钱过日子会有点紧。
对月薪 8000 来说，选等额本息更稳妥，前期压力小，不会因为一开始还款太多影响生活。老王就选的等额本息，他说 “每月固定还钱，心里踏实，万一遇到点事，也不至于手忙脚乱”。
贷款年限：不是越长越好
很多人觉得贷款年限越长，月供越少，压力越小。这话没错，但年限长了总利息也多。比如 60 万 5% 利率，贷 20 年总利息 34.3 万，贷 25 年总利息 44.7 万，多了 10 多万。
那选多少年合适？结合月供和总利息来看，20 年比较适中。要是觉得 20 年的月供有点超，也可以选 25 年，比如 60 万 25 年 5% 利率，月供 3547，比 20 年少 385 块，压力小一点，总利息多 10 万但分摊到每年也就 4000，看你更在意眼前压力还是总利息了。
实操技巧：从首付到还款，处处能减压力
光选对方式还不够，实际操作中还有不少技巧能帮你减轻压力，这些都是老王踩过坑总结出来的。
1. 首付多凑点，贷款额度降下来
二套房首付比例一般 40%-60%，比如房子总价 150 万，首付 40% 就是 60 万，贷款 90 万，这对月薪 8000 来说月供肯定超。要是能多凑 10 万首付，贷 80 万，月供就能从 6599 降到 5865；再凑 10 万，贷 70 万，月供 5133，慢慢往 4000 的安全线靠近。
怎么凑首付？可以跟亲戚朋友周转一下，记得打借条算利息，别伤了和气；也可以把手里的理财、基金提前赎回，虽然可能损失点收益，但总比月供压力大强。老王当时就把存了 5 年的定期取出来了，损失了几千利息，但贷款额度降了 10 万，月供少了 600 多，他觉得值。
2. 用公积金余额冲抵，减少月供支出
要是公积金账户里有余额，可以办理 “冲还贷”，每月直接从公积金账户扣钱还月供，自己掏的现金就少了。比如月供 4300，公积金每月能扣 1500，自己只需要补 2800，压力一下子小很多。
就算账户余额不多，也可以每年提取一次公积金还本金。比如账户里有 5 万，一次性还进去，贷款本金少了 5 万，月供也会跟着降。老王每年都这么操作，现在月供比刚贷款时少了 300 多。
3. 提前还款别盲目，选对时机更划算
手里有闲钱了，可以提前还一部分本金，能减少利息。但不是什么时候还都划算，最好选在还款满 1 年之后，因为很多银行头一年收的利息多，本金少，刚还几个月就提前还，省不了多少利息，还可能收违约金。
提前还多少合适？根据自己情况来，比如手里有 10 万，就还 10 万，别留着钱瞎花。老王去年提前还了 8 万，月供从 4200 降到了 3600，他说 “现在每月多出来的 600 块，给孩子报兴趣班都够了”。
4. 选对银行，利率能低一点
不同银行的二套房利率可能差 0.2%-0.5%，别小看这点差别，贷 60 万 20 年，0.5% 的利率差意味着总利息差 6 万多，月供差 250 块。可以多跑几家银行问问，比如国有大行利率可能稍高，但审批严；股份制银行利率可能灵活点，审批也快。老王对比了三家银行，最后选了一家利率低 0.3% 的，省了不少钱。
其实月薪 8000 买二套房，关键在于 “量力而行”，别追求一步到位买太大的房子，也别硬撑着提高贷款额度。先保证月供在 4000 以内，留出一部分钱应对日常开销和突发情况，日子才能过得轻松。
我觉得吧，买房是为了提高生活质量，要是因为贷款把日子过紧了，就有点本末倒置了。可以先买个小点的二套房，等以后收入提高了，再换大的也不迟。像老王那样，选个 90 平米的房子，贷款 55 万，月供 4000 出头，平时还能出去旅旅游，这不挺好的吗？
