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家人们，咱生活里总会碰到些让人头疼的房子事儿。就说这贷款没还清的房子，能不能过户，简直是好多人心里的一个大疙瘩。买了房，背上房贷，后来又因为各种原因，像工作调动要换城市，或者家里经济状况变了，急着把房子处理掉，可贷款还没还完呢，这时候就眼巴巴地盼着能把房子过户出去，那到底行不行啊？今天咱就来好好唠唠这让人揪心的这个问题。
一、为啥贷款没还清过户会这么让人纠结
以前啊，按老理儿，贷款没还清的房子，那产权可就跟银行绑一块儿了。你想啊，银行把钱借给你买房，房子就抵押在那儿当担保呢。在没把贷款结清之前，这房子就像被上了一道锁，想随意转手可不容易。要是随便就把房子过户了，银行可不干啊，它担心自己的钱收不回来。这就是为啥很多人一提到贷款没还清就过户，脑袋都大了。
不过话说回来，现在时代在变，政策也在变，事情好像有了点转机。
二、贷款没还清过户，真的没可能吗
其实不是绝对没可能哈。按照《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定，抵押期间，抵押人是可以转让抵押财产的，而且抵押财产转让了，抵押权还不受影响。这就给贷款没还清的房子过户开了一扇门。但这门也不是随便就能推开的。
一方面，得看抵押登记时间。要是 2021 年 1 月 1 日《民法典》正式生效之前就做了抵押登记的房产，想 “带押过户”，那必须得原贷款银行点头同意才行。要是在这之后做的抵押登记，还得看抵押合同里有没有约定 “不动产在抵押期间不得转让或限制转让” 的条款。要是没这条款，房产买卖双方共同申请转移登记，就有可能办理 “带押过户”。但实际情况是，很多银行为了保障自己的权益，都会在抵押合同里加上这么一条，所以大概率还是得银行同意并且积极参与，才能办得成。这具体的影响机制可能还得进一步研究，毕竟涉及到银行的风险把控和各种复杂的规定。
另一方面，得看买家的资质，特别是能获得的贷款额度。银行可不是随便把钱贷给人的，它得根据买家的年龄、工作单位、收入水平、信用记录等等好多方面综合判断，给出一个贷款额度。这买家的可贷款额度得等于或者大于待售房产目前剩下的未还款数额才行，不然买家根本就扛不起这贷款，后续还款出问题，银行又得头疼了。
三、那些可行的过户方式
- 转按揭
这转按揭啊，就是把个人住房出售或者转让给第三人，然后申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或者变更抵押物的贷款。简单说，就是让买家接棒卖家的贷款。不过，不同银行对于转按揭的政策和要求那可大不一样。有些银行对这事儿比较开放，办起来可能相对容易点；但有些银行限制就多了去了。而且，买家还得符合银行的贷款条件才行。比如说，银行可能要求买家有稳定的收入，良好的信用记录等等。要是买家收入不稳定，银行就会担心他还不上贷款，自然也就不太愿意给办转按揭了。 - 用买家首付款还清剩余贷款
这个方法相对常见些。卖家拿买家给的首付款，先把剩余的贷款还清，这样就能撤销房屋抵押登记，然后就可以进行房屋过户了。但这里面也有风险啊。首先，得买卖双方商量好，而且买家得有足够的资金能拿出来当首付款。要是买家钱不够，这事儿就黄了。其次，还款过程得保证安全。现在一般会通过资金监管这种方式来保障，就是把钱放在一个专门的监管账户里，等各项手续都办得差不多了，再把钱给到卖家，这样就能防止卖家拿了钱不办事，或者出现其他资金纠纷。
四、“带押过户” 到底是啥情况
现在好多地方都在推行 “带押过户”，这可算是给贷款没还清房子过户带来了新希望。通俗来讲，就是有贷款的房子不需要提前结清旧贷款，注销抵押登记，也能完成房子的买卖过户、再次抵押和发放新贷款这些手续。
从适用范围来看，不动产已在金融机构，像银行、公积金、小额贷款公司等设立抵押，而且当前仅存一次有效抵押，抵押人也就是卖方，把处于抵押期间的不动产，在没结清贷款的状态下通过买卖转移给他人，买方可以全款购买，也能通过银行、公积金贷款，像商业贷款或者组合贷款来购买不动产。具体又能分为全款 “带押过户”，就是买方用全款买不动产；同银行 “带押过户”，就是买方贷款机构和卖方当前抵押权人是同一家；还有跨银行 “带押过户”，就是买方贷款机构和卖方当前抵押权人不同，要是抵押权人是同一银行不同分支机构，也视同 “跨银行”。
目前办理方式有线上和线下两种。线上办理方式是新推出的，不过现在仅支持个人之间转移出让国有土地上普通存量住宅。
五、过户流程大揭秘
- 发起申请
买卖双方要是达成了买卖意向，就得向银行提出申请。买方得提交申请贷款的资料，卖方呢，得提交提前还贷和 “带押过户” 申请。这时候，银行就会开始审核双方的情况了。 - 银行审批
买卖双方得和银行签订《二手房 “带押过户” 三方协议书》，明确三方都同意二手房 “带押过户”，而且银行发放买方贷款后，得优先代偿还卖方贷款余额。买方贷款审批通过后，买卖双方就得申请二手房资金监管账户，这个账户就是用来存放买方首付款以及发放买方购房贷款的，保障资金安全。 - 联合办理
买卖双方还有贷款银行工作人员，得一起到不动产登记中心办理带押过户、抵押权变更或者转移登记手续。大家得带好身份证、房产证、银行同意函、网签合同这些材料，然后取号填表，工作人员会当场核验资料。 - 资金结算
银行发放买方购房贷款，这钱会先拿去结清卖方原贷款，剩下的款项就转至卖方指定账户。银行还得开具原卖方贷款还清证明，不动产登记机构收到证明后，就会办理房屋抵押权注销登记。到这儿，基本上过户就差不多完成了。
六、不得不防的风险
- 信用风险
对于新的产权人，也就是买家来说，这可是个大问题。一旦接手了有贷款没还清的房子，就得按时还款。要是还不上，那信用记录可就花了。以后再想贷款买个车，或者办个信用卡，都难上加难。就好比你跟朋友借钱，老是不还，以后谁还敢借给你啊。银行也是一样的道理，信用记录不好，它就觉得你不靠谱，不敢再给你贷款了。 - 法律风险
过户过程中，手续要是不齐全，或者操作不规范，那可就麻烦大了，说不定就得吃官司。比如说，银行不同意过户，买卖双方却偷偷办了过户手续，银行肯定不干啊，它为了维护自己的权益，就会走法律途径，到时候买卖双方都得承担法律责任。所以啊，过户这事儿，一定得按规矩来，别想着耍小聪明。 - 资金风险
在 “带押过户” 里，资金风险可不小。比如说，买家先把钱给了卖家，让卖家去还部分贷款，可卖家拿了钱跑了，或者因为其他债务问题，房子被查封了，那买家可就亏大了。所以，为了避免这种情况，最好通过资金监管等方式，把钱管好了，别让自己的辛苦钱打水漂。
小编觉得啊，贷款没还清房子过户这事儿，虽然复杂，又有风险，但也不是完全没办法。大家要是碰到这情况，千万别慌，先了解清楚政策和流程，多咨询专业人士，像房产中介、律师或者银行工作人员。在做决定之前，把各种风险都考虑周全了，谨慎操作。希望今天这篇文章，能帮到正为这事儿发愁的朋友们。
