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买房，对大多数人来说都是人生中的一件大事。而房贷，作为买房过程中绕不开的话题，总是让人既关心又头疼。尤其是利息的计算，复杂的公式和不断变化的利率，常常让人一头雾水。今天，咱们就来好好唠唠房贷等额本金贷款的利息到底怎么算，还会结合 2025 年的最新利率给大家举实例，让你一看就懂，心里有数。
一、等额本金还款方式到底是啥样？
在计算利息之前，咱们得先搞清楚等额本金这种还款方式是怎么回事。简单来说，等额本金就是把贷款总额等分，每个月偿还固定的本金，以及剩余贷款在该月产生的利息。随着时间推移，由于每个月都还了一部分本金，剩余本金越来越少，所以每个月的利息也会相应减少，这样一来，每月的还款总额就会逐月递减。
比如，你贷款 100 万，打算分 240 个月（20 年）还清，那么每个月固定要还的本金就是 1000000÷240≈4166.67 元。第一个月，你除了还这 4166.67 元本金，还要还 100 万本金在这个月产生的利息。到了第二个月，本金还是还 4166.67 元，但利息就是（1000000 - 4166.67）元本金产生的利息了，因为第一个月已经还了 4166.67 元本金，本金变少了，利息自然也少了，以此类推。
那有人可能要问了，为啥要采用等额本金这种还款方式呢？其实啊，它的好处就是总利息支出相对较低，适合那些前期还款能力较强的朋友。不过，它也有个小缺点，就是前期还款压力会比较大，因为刚开始还的利息多，本金少嘛。
二、等额本金房贷利息计算公式详解
知道了等额本金还款方式的特点，接下来咱们看看利息到底怎么算。它的计算公式是：每月还款额 =（贷款本金 ÷ 还款月数）+（贷款本金 - 已归还本金累计额）× 月利率 。这里面有几个关键要素得搞明白：
- 贷款本金：就是你向银行借的买房钱，比如上文说的 100 万。
- 还款月数：你打算用多少个月把贷款还清，像 20 年就是 240 个月，30 年就是 360 个月。
- 月利率：这个得注意，它可不是直接用年利率除以 12 这么简单。因为银行的利率调整政策可能会有变化，2025 年的房贷利率情况咱们后面会详细说。一般来说，月利率 = 年利率 ÷12，但如果遇到利率调整，就要根据具体情况重新计算了。
- 已归还本金累计额：就是从开始还款到你计算利息的这个月，你总共已经还了多少本金。比如第一个月，已归还本金累计额就是 0；第二个月，就是第一个月还的本金数；第三个月，就是前两个月还的本金之和，以此类推。
为了让大家更清楚，咱们把这个公式拆开来看。每月还款额里，前面这部分 “贷款本金 ÷ 还款月数”，就是每个月固定要还的本金，像刚才说的 100 万贷款分 240 个月还，那每个月这部分就是 4166.67 元。后面这部分 “（贷款本金 - 已归还本金累计额）× 月利率”，就是当月要还的利息。
三、2025 年最新利率下的等额本金房贷实例计算
2025 年，房贷利率有了一些新变化。根据人民银行副行长邹澜在 2025 年 7 月 14 日国新办新闻发布会上表示，2025 年 1 - 6 月新发放个人住房贷款利率 3.1%，比上年同期低 60 个基点 。咱们就以这个利率为例来算一笔账。
假设小李在 2025 年贷款买房，贷款本金 120 万，贷款期限 30 年（360 个月），年利率 3.1%，那么月利率就是 3.1%÷12≈0.2583% 。
- 第一个月还款情况：
- 每月应还本金 = 1200000÷360≈3333.33 元
- 第一个月应还利息 =（1200000 - 0）×0.2583%≈3099.6 元
- 第一个月还款总额 = 3333.33 + 3099.6 = 6432.93 元
- 第二个月还款情况：
- 每月应还本金还是 3333.33 元
- 第二个月应还利息 =（1200000 - 3333.33）×0.2583%≈3090.92 元
- 第二个月还款总额 = 3333.33 + 3090.92 = 6424.25 元
- 第三个月还款情况：
- 每月应还本金依旧 3333.33 元
- 第三个月应还利息 =（1200000 - 3333.33×2）×0.2583%≈3082.24 元
- 第三个月还款总额 = 3333.33 + 3082.24 = 6415.57 元
从上面的例子可以看出，每个月的本金固定不变，但利息随着本金的减少而逐月递减，所以还款总额也逐月递减。按照这样的方式还款，30 年下来，小李总共要还的利息为：
我们先算出最后一个月的利息，最后一个月已归还本金累计额就是 1200000 元，那么最后一个月应还利息 =（1200000 - 1200000）×0.2583% = 0 元（实际计算可能会有微小误差）。
根据等差数列求和公式：Sn = n (a1 + an)÷2（这里 n 是还款月数 360，a1 是第一个月利息 3099.6 元，an 是最后一个月利息 0 元），总利息 = 360×(3099.6 + 0)÷2 = 557928 元 。
再加上本金 1200000 元，小李 30 年总共要还款 1200000 + 557928 = 1757928 元 。
| 还款期数 | 每月应还本金（元） | 每月应还利息（元） | 每月还款总额（元） |
|---|---|---|---|
| 1 | 3333.33 | 3099.6 | 6432.93 |
| 2 | 3333.33 | 3090.92 | 6424.25 |
| 3 | 3333.33 | 3082.24 | 6415.57 |
| ... | ... | ... | ... |
| 360 | 3333.33 | 0（约） | 3333.33 |
有用户分享自己的经历：“我当初选择等额本金还款，就是看中了它总利息少。虽然前期还款压力大，但随着时间推移，收入增加了，还款压力也就没那么明显了。而且，看着每个月还款额逐渐减少，心里也挺有成就感的。”
四、等额本金与等额本息还款方式对比
说到房贷还款方式，等额本金经常会和等额本息作比较。等额本息是每月还款金额固定，其中本金所占比例逐月递增、利息所占比例逐月递减。还是用刚才小李的例子，如果他采用等额本息还款方式，同样贷款 120 万，年利率 3.1%，贷款期限 30 年，通过专门的等额本息计算公式（每月还款额 = [贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率）^ 还款月数]÷[（1 + 月利率）^ 还款月数 - 1]）计算可得：
每月还款额约为 5129.55 元 。30 年下来，总利息约为 604874.7 元 ，总共要还款 1200000 + 604874.7 = 1804874.7 元 。
| 还款方式 | 每月还款额（元） | 总利息（元） | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 等额本金 | 首月 6432.93，逐月递减 | 557928 | 前期还款能力强，想少付利息的人 |
| 等额本息 | 5129.55（固定） | 604874.7 | 收入稳定，希望每月还款额固定的人 |
通过对比可以发现，等额本金的总利息比等额本息少了 604874.7 - 557928 = 46946.7 元 。但等额本金前期还款压力明显大于等额本息，首月还款额相差 6432.93 - 5129.55 = 1303.38 元 。
五、小编给你的一些建议
- 在选择等额本金还款方式前，一定要评估好自己的还款能力。尤其是前期，要确保自己有足够的资金来应对较高的还款额，不然一旦逾期，不仅会产生高额罚息，还会影响个人征信。
- 密切关注房贷利率的变化。2025 年房贷利率有调整，不同银行、不同时期利率可能会有所不同。如果有机会，在合适的时候选择利率较低的银行贷款，能省下不少利息。而且，有些银行可能会提供一些优惠政策，多咨询多比较准没错。
- 如果你有提前还款的打算，等额本金会更合适一些。因为随着本金的减少，利息也在减少，提前还款能少付更多利息。但提前还款前，最好先了解银行的相关规定，有些银行可能会收取一定的违约金。
总之，房贷利息计算虽然复杂，但只要掌握了方法，结合自己的实际情况，就能做出最适合自己的选择。希望今天的内容能帮你在房贷这件大事上更明白、更从容。
