还在还房贷的房子能不能二次抵押贷款？需要准备哪些材料？利率到底划不划算？这篇文章将用大白话拆解按揭房抵押贷款的全流程，重点分析申请条件、评估方式、贷款额度等核心问题。我们会手把手教你怎么选择靠谱机构，避开常见的利率陷阱，还会分享两个真实案例说明操作细节，最后提醒三个必须当心的风险点。建议收藏备用！
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一、按揭房抵押贷款是啥？先搞懂基本概念
简单来说，就是拿还在还月供的房子作抵押再贷一笔钱。比如你2018年买的房子总价300万，首付90万按揭210万，现在还剩180万贷款没还清。这时候房子市场价涨到400万了，银行可能允许你抵押这套房再贷出（400万×70%）-180万100万左右。
不过这里有个误区要特别注意：不是所有银行都接受二次抵押！像国有大行基本不做这类业务，反而股份制银行和地方城商行比较灵活。去年我有个客户在建设银行碰了壁，转到某城商行三天就批下来了。
二、申请前先自查：这5个条件必须达标
1. 房龄别超过25年，最好是电梯房，地段别太偏。像北京五环内的老破小可能比郊区别墅更吃香
2. 房贷至少还满1年，有的银行要求还满2年
3. 征信报告近2年不能有"连三累六"逾期（连续3个月或累计6次）
4. 剩余贷款金额不能超过现估值的50%
5. 提供稳定的收入证明，税后月收入要能覆盖新旧贷款月供的2倍
三、详细申请流程：从评估到放款全拆解
上周刚帮王女士办了笔按揭房抵押贷款，整个过程大概20天：
1. 先打银行客服问清所需材料（房产证复印件、征信报告、收入证明等）
2. 约评估公司上门拍照，这里有个小窍门：提前收拾好房子能提高评估价
3. 银行面签时特别注意要问清还款方式，等额本息和先息后本差别很大
4. 抵押登记现在很多地方能线上办理，记得要房产共有人都到场签字
5. 放款前再次确认资金用途，千万别说是炒股买房，可以说装修或经营周转
四、这些坑千万别踩！过来人的血泪教训
去年有个朋友急着用钱，找了家小贷公司办理，结果：
• 评估费收了他8000块（正常2000左右）
• 月利率说是0.6%，实际还有3%服务费
• 提前还款要收5%违约金
建议优先选择银行渠道，如果找中介要查看他们的金融服务资质。有个简单判断方法：正规机构办公室都会挂着营业执照和备案证明。
五、常见问题集中答疑
Q：已经抵押过的房子还能再贷吗？
A：理论上可以，但第三次抵押基本没有银行接单，就算有也会大幅降低贷款成数。
Q：按揭房抵押和信用贷哪个划算？
A：金额超30万建议选抵押贷，利率能低2-3个百分点。比如贷50万的话，五年能省下4-6万利息。
最后提醒各位：2023年开始严查资金违规流入楼市，如果打算用这笔钱凑首付买二套房，建议先咨询专业顾问规划方案。毕竟现在房价走势不稳定，抵押贷款还是要量力而行。
