咱们今天聊聊贷款和房本那些事儿！很多人买房都得和银行打交道，但房本抵押贷款里头的门道可不少。这篇文章会掰开揉碎讲清楚商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种类型的房本处理差异，手把手教你怎么走完申请-抵押-放款-还款-解押全流程，重点提醒产权登记、还款能力证明这些关键环节。对了，还会告诉你提前还款到底划不划算，遇到断供怎么补救。收藏这篇，保准你少跑几趟房管局！
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一、房本贷款主要有哪些玩法？
先说最常见的三种情况吧：
• 商业贷款：银行直接把钱打给开发商，你的房本得抵押给银行直到还清贷款。记得要留好他项权证复印件，有些物业交割要用到。
• 公积金贷款：现在很多城市支持"带押过户"，不用等还完贷款就能交易。不过审批流程比商贷要多等15天左右。
• 组合贷款：这里有个坑要注意！房本要同时抵押给公积金中心和商业银行，解押时必须两边都办手续，千万别漏掉。
二、办理贷款房本的具体流程
去年帮朋友办过这个，整个过程差不多要跑5个地方：
1. 先在银行签借款合同，这时候要交购房合同、收入证明这些基础材料
2. 去不动产登记中心做抵押登记，现在很多地方开通了线上预约，能省半天排队时间
3. 银行拿到抵押证明后3个工作日内放款（年底可能会慢点）
4. 开始还贷后，记得每月打还款流水，这个将来卖房或者办信用贷都有用
5. 还清贷款后，必须要办理解押手续！我见过有人以为自动解押，结果5年后卖房才发现还是抵押状态
三、这些雷区千万别踩
• 房本复印件最好标注"仅限XX用途使用"，去年有个案例就是被中介拿去违规二次抵押
• 提前还款要算清违约金，有些银行规定还款满1年才免罚息
• 夫妻共同房产必须两人同时到场办理抵押，离婚的记得带离婚协议
• 遇到开发商拖延办证，可以拿着购房合同去住建部门投诉，别傻等
四、常见问题答疑
Q：房本抵押期间能加名字吗？
A：原则上不行，除非银行出具同意变更函。但实际操作中，部分商业银行对直系亲属间更名比较宽松。
Q：二手房交易怎么确认房本已解押？
A：最靠谱的方法是带着产权人身份证去不动产登记中心查档，现在很多城市也开通了官网查询通道。
Q：抵押状态能办理户口迁移吗？
A：这个不影响，户籍管理和房产抵押是两个系统。不过有些学区房会要求房本无抵押，最好提前问清楚教育局。
最后啰嗦一句，贷款买房是大事，千万别为了省事找黑中介代办房本手续。自己多跑两趟心里踏实，毕竟这红本本可是关系到几十年的血汗钱呢！如果还有拿不准的，建议直接咨询贷款银行的客户经理，他们掌握的政策最及时。
