对于正在还房贷的房主来说，遇到资金需求时最关心的问题就是"房子有房贷还能贷款吗"。本文将详细解析通过二次抵押贷款、信用贷、转按揭等方式实现再融资的操作要点，并重点说明申请条件、利率差异和风险提示。无论您是想装修房屋还是周转资金，这些干货建议都能帮您找到合适的解决方案。
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一、房贷没还清，银行会拒绝我的新贷款吗？
先说结论：有房贷的房子确实还能再贷款！不过这里有个前提条件——你的房子得有足够的剩余价值。比如说，当初买这套房花了300万，现在市场价涨到400万，而你的房贷还剩200万没还。这时候银行可能会根据评估价，允许你申请二次抵押贷款。
实际操作中要注意三个关键点：
1. 房产评估值必须高于未还贷款，一般要求差额在30%以上
2. 你的月收入要能覆盖新旧两笔贷款的月供，通常会要求收入是总月供的2倍
3. 征信记录不能有连三累六的逾期，这点银行查得特别严
二、这5种再贷款方式哪种适合你？
方式一：房屋二次抵押贷款
这个是最直接的解决方案，但要注意很多银行其实不接受二押。目前像民生、平安这些股份制银行做得比较多，年利率大概在5%-8%之间。需要准备房产证、抵押合同、收入证明等材料，整个流程大概15个工作日。
方式二：信用贷款救急
如果房子暂时做不了二押，可以考虑用信用贷过渡。现在很多银行的线上信用贷能做到20万额度秒批，比如建行快贷、招行闪电贷这些。不过要注意信用贷期限通常不超过3年，适合短期周转。
方式三：转按揭+增值套现
举个真实案例：王先生2018年买的房，当时评估价300万贷了210万，现在房子市值450万。他通过转按揭到新银行，按照7成额度可以贷到315万，还掉原贷款后还能多拿105万现金。不过要支付原银行的提前还款违约金，这个得算清楚是否划算。
三、必须警惕的3大风险点
1. 别被过桥资金坑了：有些中介会忽悠你先借钱还清房贷再做抵押，这里面的利息陷阱可能让你得不偿失
2. 小心贷款用途违规：现在严查经营贷流入楼市，你要是拿这笔钱再去买房，被查到会强制收回贷款
3. 别只看利率高低：有些产品宣传3.6%的超低利率，但可能有气球贷这种前低后高的还款方式，最后几年压力会骤增
四、常见问题答疑
Q：按揭房能直接加抵押吗？
A：要看原贷款银行的政策，多数情况下需要还清尾款才能解除抵押。不过现在有些银行推出"顺位抵押"，允许其他机构做第二顺位抵押权人。
Q：二次抵押会影响征信吗？
A：只要按时还款就不会，但征信报告上会显示有未结清的抵押贷款，可能影响后续其他贷款审批。
最后提醒大家，再贷款前一定要做好资金规划。我见过太多客户因为盲目加杠杆，最后陷入以贷养贷的恶性循环。建议先用银行官网的贷款计算器算清楚月供压力，再决定要不要操作。毕竟房子是大事，稳妥点总没错。
