当咱们需要办理100万房贷时，最关心的肯定是每月要还多少钱。这篇文章会掰开揉碎了给你讲明白：用等额本息和等额本金两种方式的具体月供金额，教你怎么用在线计算器快速验证，还会分析利率波动对还款的影响。更关键的是，我会告诉你选择15年期的注意事项，比如收入证明怎么开才够用，提前还款到底划不划算，这些实操经验都是银行经理不会主动说的干货。
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一、月供到底怎么算出来的？
先说个基本公式：月供贷款总额×月利率×（1+月利率）^还款月数÷[（1+月利率）^还款月数－1]。不过别急着拿计算器，现在银行官网都有现成的计算器。拿100万贷15年来说，假设基准利率4.2%（2023年LPR），等额本息的话每月固定还7456元左右。要是选等额本金，首月得还9055元，之后每月递减约19元。
二、两种还款方式差多少利息
咱们来算笔账：等额本息15年总利息约34.2万，而等额本金总利息只要29.8万。看起来后者更划算？但是要注意！等额本金前期还款压力大，头三年每月要比等额本息多还1600块。如果月收入低于2万，可能影响生活质量。这里有个折中办法：先选等额本息，等手头宽裕了再提前还款，这样既能控制月供压力，又能节省利息。
三、利率变动有多要命？
现在很多银行搞优惠，说首套房利率能到3.8%。但别高兴太早，这可能是浮动利率！假设你签的是LPR+30基点，现在4.2%，要是明年LPR涨到4.5%，月供立马变成7743元，一年多掏3444块。所以签合同时一定要确认是固定利率还是浮动利率，这个细节很多人吃了闷亏。
四、这些材料不准备要吃大亏
银行要的收入证明可不是随便开张纸就行，月收入必须是月供的2倍以上。比如月供7456元，收入证明得写1.5万以上。自由职业者怎么办？提前6个月做银行流水，把各种收入集中转到一张卡。还有征信报告，最近2年内别出现"连三累六"的逾期记录，就是连续3个月或者累计6次没按时还款。
五、提前还款的隐藏套路
很多人不知道，提前还款要选对时间。等额本息的话，前5年还的基本都是利息，建议在第6-8年之间提前还。比如第7年一次性还30万，能省下将近18万利息。但要注意违约金！有些银行规定3年内提前还款要收1%手续费，这个一定要在签合同前问清楚。
六、15年期真的适合你吗？
虽然15年比30年省了26万利息，但每月多还3000多块。建议做个压力测试：假设失业3个月，你的存款能支撑月供吗？有个实用办法——按30年月供来存钱，比如每月本该还5300元，你坚持按7456元来存，多出来的2156元存货币基金。这样既培养还款能力，又攒了应急资金。
最后提醒大家，签贷款合同前一定要拿还款计划表，仔细核对每个数字。有次我发现银行把等额本息算成了等额本金，差点多付7万利息。记住，你的钱不是大风刮来的，银行也不会为你的疏忽买单。把这些门道摸清了，才能既住上房子，又不被贷款压得喘不过气。
