想要用南京的房子办理抵押贷款？这篇文章把从准备材料到放款的全流程掰开揉碎了说。咱们聊聊需要满足哪些条件、怎么选银行机构、利率怎么计算，还有那些容易踩坑的注意事项。特别整理了新手常问的7个问题，比如没还完房贷能不能抵押、离婚后房产怎么处理，看完你绝对比中介还明白！
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一、搞清自己符不符合基本条件
首先得确认自己是不是够格申请，这里主要看三点：
• 房产性质：70年产权的商品房最吃香，像安置房、经济适用房这些可能需要补差价或者根本不能抵押
• 房龄限制：大部分银行要求房龄+贷款期限≤40年，比如你房子已经20年房龄，最多只能贷20年
• 个人资质：信用报告上别出现"连三累六"的逾期记录，收入要能覆盖月供两倍，个体工商户记得准备半年银行流水
二、准备材料别漏项
材料清单看着多其实有门道，重点准备这些：
✓ 身份证、户口本、结婚证（离婚的要离婚协议）
✓ 房产证和土地证原件，现在两证合一了但老房子可能还有分开的
✓ 收入证明最好用公司抬头纸打印，自由职业者可以用支付宝的个税证明代替
✓ 贷款用途证明这个要特别注意，装修的话要提供装修合同，经营贷得准备营业执照
三、实地办理全流程
真正跑流程大概要15个工作日，分五步走：
1. 先找评估公司上门拍照测量，他们会根据小区均价、装修情况给估价
2. 银行面签时客户经理会问得很细，特别是贷款用途千万别说是买房炒股
3. 去不动产登记中心做抵押登记，现在部分银行能线上办理不用排队
4. 等审批结果期间可能会接到银行的复核电话，记得保持手机畅通
5. 放款后要按时存月供，前两个月别急着提前还款，很多银行要收违约金
四、这些坑千万要避开
见过太多人在这栽跟头：
× 找中介办贷款说要收"包装费"，其实自己直接去银行也能办
× 选择等额本息还是先息后本要算清楚，短期周转选后者更划算
× 抵押消费贷利率现在最低3.4%，如果有人报2%的基本是骗子
× 二次抵押不是所有银行都做，南京这边只有江苏银行、平安银行等少数几家开放
五、热点问题集中解答
Q：房贷还没还完能抵押吗？
A：可以！这叫二抵，但剩余贷款不能超过房价60%，比如房子值300万，一抵还剩120万贷款，最多能再贷60万
Q：抵押贷款最长能贷多少年？
A：消费贷一般10年，经营贷最长20年，不过多数银行要求5年归本一次
Q：夫妻单方名下房产怎么处理？
A：必须配偶到场签同意抵押声明书，如果是婚前财产还要提供财产公证
最后提醒大家，南京各家银行的房产抵押政策相差很大，比如中国银行对教师公务员有优惠利率，南京银行偏爱本地小微企业主。建议多跑几家网点对比，别急着签合同。如果觉得流程太复杂，其实现在建行手机银行能线上申请预审批，先测测自己能贷多少再行动更稳妥！
