想在二手房市场贷款买房却毫无头绪？别慌！这篇文章手把手教你从贷款资格审核到放款的全流程，说透首付比例、银行利率、征信要求等核心问题。重点整理贷款前必须完成的6项准备工作，详解面签时容易踩坑的3个环节，特别提醒通过中介交易的注意事项，最后解答提前还款、征信瑕疵处理等高频疑问，帮你避开95%购房者都会遇到的贷款难题。
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一、贷款前必须搞清楚的6个硬指标
先别急着跑银行，记得我邻居老张去年买房时，就是没搞清楚自己的公积金缴存月份，结果白折腾了半个月材料。咱们得先摸清这些基本线：
• 首付比例别算错：现在首套房普遍要准备30%-35%，二套直接跳到50%以上。有个诀窍是看房龄，超过20年的老房子，部分银行会要求追加5%首付
• 征信报告要提前1个月拉取，重点看有没有"连三累六"（连续3个月或累计6次逾期）。像信用卡年费这种非恶意逾期，记得准备好证明文件
• 收入证明不是工资流水那么简单，自由职业者可以用完税证明+银行流水组合。有个客户用支付宝年度账单辅助证明收入，银行也认了
二、银行面签当天要带齐的9份材料
上周陪朋友去面签，亲眼见到有人因为缺了结婚证复印件又跑回家取。记住这个材料清单：
1. 身份证原件+复印件3份（正反面复印在同一张）
2. 户口本整本复印，别漏了封面和空白页
3. 收入证明和最近半年银行流水，记得提醒公司盖公章
4. 房产证复印件（卖方提供）和购房合同
5. 首付款转账凭证，千万别用现金！上次有客户现金付定金，银行不认账
三、中介不会告诉你的3个潜规则
通过中介买房的朋友要注意了，有些门道他们可能不会明说：
• 评估价猫腻：银行评估价通常比成交价低5%-10%，直接影响贷款额度。有客户500万的房子只评估到450万，多掏了25万首付
• 提前还款违约金要问清，有些银行规定3年内还款收1%违约金。建议选允许部分提前还款的银行
• 资金监管账户别省这个步骤，去年有起纠纷就是买家直接打款给卖家，结果房子被查封了
四、常见问题急救指南
Q：征信有逾期记录还能贷款吗？
A：2年外的轻微逾期影响不大，但近半年有逾期的话...（停顿）建议找商业银行试试，或者增加共同借款人
Q：个体户怎么证明收入？
A：除了营业执照，可以准备微信/支付宝经营流水+仓库租赁合同，有客户连外卖平台的接单记录都用上了
Q：公积金能贷多少？
A：各地政策差很多，比如深圳个人最高50万，北京却要看缴存年限。可以直接在支付宝搜索"公积金贷款计算"
最后提醒大家，最近LPR利率浮动频繁，建议签约前让中介拉取最新利率表。遇到银行放款慢别着急，现在平均放款周期在15-30个工作日都是正常的。还有啥不明白的，欢迎留言区提问，看到都会回复！
