最近有朋友问我，买二手房能不能贷款啊？这个问题其实挺常见的，毕竟现在房价不便宜，全款买房压力大。先说结论：当然能贷款！不过啊，这里头门道可不少。比如你的征信记录有没有问题，房子的房龄会不会影响贷款年限，还有首付比例到底要准备多少。今天咱们就唠唠这事儿，顺便帮你理清那些容易踩的坑。
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一、二手房贷款的基本流程
先说流程这事儿吧，别以为跟买新房差不多。二手房贷款得先过房东这关，人家得同意你贷款买房对吧？之前有个朋友就遇到过，房东急着用钱死活不让贷款，最后只能黄了。所以啊，先跟房东谈妥贷款方式是第一步。
- 第一步：查征信报告（这个超重要）
- 第二步：找银行做预审批
- 第三步：签购房合同交定金
- 第四步：房管局网签备案
- 第五步：银行放款给房东
说到征信报告，有次碰到个客户，平时信用卡总忘记还，结果贷款批不下来，定金都差点打水漂。所以啊，提前三个月查征信真的不是开玩笑的。
二、这些条件决定了你能不能贷到款
银行审核贷款的时候，主要看三个东西：人、房、钱。人就是你的还款能力，房就是二手房本身的条件，钱嘛就是首付比例。
1. 个人资质要过硬：银行会看你的工资流水是不是月供的两倍以上。比如你月供8000，那收入证明至少要开到1万6。有个小技巧，年终奖啊季度奖这些都可以算进去的。
2. 房子本身的门槛：这里有个冷知识，超过20年的老房子，很多银行就不给贷了。上次有个客户看中80年代的老破小，结果只能贷15年，月供压力直接翻倍。
3. 首付比例要算清楚：现在二套房首付基本都要四成起了，首套房倒是能三成。不过要注意评估价可能比成交价低，比如你买300万的房子，评估价可能只有280万，那实际贷款额度就按280万的七成来算。
三、中介不会告诉你的那些坑
买过房的人都知道，中介的话不能全信。有次陪朋友看房，中介拍胸脯说肯定能贷30年，结果银行只批了25年，差点资金链断裂。
资金监管必须做：千万别直接把首付打给房东！去年有个案例，房东拿了首付去还赌债，房子还被查封了。现在想想都后怕。税费可能比你想象的高：满五唯一和普通房子的税费能差十几万。有对夫妻就是没算清税费，最后东拼西凑借钱交税，搞得特别被动。
四、特殊情况怎么处理
现在年轻人流行买法拍房，这个贷款流程更复杂。记得要提前跟银行确认能不能贷，有些法拍房要求十天内全款付清，根本来不及走贷款流程。
还有异地贷款的情况，比如你在北京工作想回老家买房。现在很多银行支持异地公积金贷款了，不过要提前准备好社保证明这些材料。
五、提前还贷的那些事儿
最近提前还贷的人特别多，这里提醒下：等额本金和等额本息提前还款的最佳时间不一样。前五年还等额本息的话，大部分都在还利息，这时候提前还贷就不划算了。
对了，有些银行会收提前还款违约金，签合同的时候一定要看清楚。去年就有个客户提前还贷被收了3%的违约金，气得直跳脚。
小编归纳了一下，二手房贷款这事说简单也简单，说复杂真能让你掉层皮。关键是要提前做好功课，该查的查，该问的问。千万别嫌麻烦，毕竟这可是几百万的大事。最后祝大家都能顺利买到心仪的房子，少走弯路！
