最近总有人问我，小产权房到底能不能拿去银行办抵押贷款？这事儿吧，说实话还真有点复杂。别看现在房价涨得厉害，可这红本绿本的区别就像西瓜和冬瓜，看着都是瓜，里子可大不一样。我特意跑了三家银行打听，发现有的柜员自己都说不清楚政策，更别说咱们普通老百姓了。不过别急，今儿咱们就掰开揉碎了聊聊这事儿，把那些藏在犄角旮旯里的门道都给挖出来。
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政策白纸黑字写着，可银行就是装糊涂？
先说说最根本的《城市房地产管理法》，第四十七条明明白白写着：“未依法登记领取权属证书的房地产不得抵押”。小产权房最大的硬伤就是缺了那个大红本，房管局压根不给办抵押登记。可现实中总有人不信邪，非说某某银行能办，这背后啊，八成是中介在玩文字游戏。
- 某农商行信贷主任私下透露：“我们确实接过几单，但都是拿其他资产做担保”
- 某城商行柜员直言：“系统里根本选不中小产权房这个选项”
- 某四大行客户经理摆手：“别说抵押了，连评估都做不了”
三大隐形门槛比明规则更狠
要说银行完全不给机会倒也不是，但那些隐藏条件能把人逼疯。去年老王拿着深圳某城中村的小产权房去贷款，银行倒是收了他的材料，结果拖了三个月才说需要村委会盖章的连带责任保证书。您说这村委会能随便给人担责吗？最后老王只能灰溜溜撤了申请。
再说说土地性质这个坑。同样是城中村自建房，要是占着基本农田，那真是神仙也救不了。可要是集体建设用地，说不定还能找找门路。不过现在银行都学精了，要求出示土地规划许可证和建房审批表，这两样东西十个有九个拿不出来。
民间借贷的水有多深？
银行走不通，很多人就想着找民间机构。前阵子东莞的张女士把房子押给借贷公司，说好月息2分，结果三个月后对方突然要收“风险处置费”，算下来年化利率直接飙到36%。更绝的是，合同里还藏着条“自动续约条款”，要不是找律师细看，房子差点就没了。
这里头还有个冷知识：民间借贷虽然接受小产权房抵押，但真到了要拍卖的时候，买家只能是有本村户口的人。去年惠州有套小产权房流拍七次，最后成交价只有市价的三成，你说这抵押值能有多高？
这些替代方案或许更靠谱
- 信用贷款：拿工资流水和社保记录去申请
- 担保贷款：找个有红本房的朋友做担保人
- 装修贷：某些银行认装修合同放款
不过话说回来，真要铁了心用小产权房贷款，也不是完全没路子。福建那边就有信用社搞过“联保贷款”，五户人家互相担保，每家能贷出房子评估价的20%。但风险也大，万一哪家还不上钱，其他几家都得跟着倒霉。
律师朋友给的保命建议
干这行十几年的李律师跟我说，最近接的纠纷案里，七成都跟小产权房抵押有关。他特别提醒：“千万别信什么‘内部渠道’，合同里一定要写明‘抵押物无法登记时的处理方案’”。上个月刚有个客户被忽悠签了空白合同，结果房子莫名其妙被过户，现在还在打官司呢。
我想说，小产权房抵押这事儿就像走钢丝，看着刺激，摔下来就是血本无归。要是真急着用钱，不如考虑把房子转租出去收租金，或者找个靠谱的买家转手。虽说赚得少点，但总比掉进高利贷的坑里强不是？
