想用房子办贷款但不知道怎么还钱最划算？这篇文章把等额本息、等额本金、先息后本这些常见还款方式掰开了揉碎了讲，用实际案例对比月供差异，教你根据收入变化、资金规划选择最适合的还款策略，还会提醒你注意银行违约金、征信记录这些容易踩的坑。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、还款前必须知道的3个基础概念
拿着房产证去银行办抵押时，客户经理可能会甩出一堆专业名词。别慌，咱们先搞懂这三个关键点：
• 贷款期限：住宅最长30年，商铺20年，超过50平的老房子可能缩短年限
• 还款周期：多数银行默认按月还，有些产品支持双周还（比如外资银行）
• 利率类型：选LPR浮动利率的话，每年1月1日会调整月供金额，这个很多人容易忽略
二、等额本息：月供固定压力小
银行最推荐的还款方式，每个月还的钱数不变。比如说贷100万30年，5%利率的话月供5368元。前5年还的基本都是利息，本金只还了不到10万。适合收入稳定的上班族，但要注意总利息会比等额本金多出近20%。
三、等额本金：总利息更省但前期压力大
同样是100万贷30年，这种方式首月要还6944元，之后每月递减11元。虽然总共能省下15万利息，但头三年月供比等额本息多出30%。比较适合现在收入高，未来可能减少的人，比如说临近退休的客户。
四、先息后本：现金流紧张者的救星
做生意的老板们最爱这个方式，每月只还利息不还本金，100万贷款每月只要还4166元。不过这里有个问题——贷款到期要一次性还清全部本金，很多人没留够钱导致逾期。去年就有客户因此被收3%的违约金，还上了征信黑名单。
五、灵活还款：部分银行的隐藏功能
像招商银行的"随借随还"产品，用手机APP就能调整月供金额。这个月多还5万，下个月手头紧就少还点，比固定还款自由很多。不过要注意两点：一是每年提前还款次数有限制，二是每次调整要收200元手续费。
六、提前还款的3个黄金节点
很多人不知道，提前还贷要挑时间：1）刚贷完1年内别提前还，违约金高达2%；2）等额本息已还期数超过1/3就别提前了，利息都付得差不多了；3）遇到LPR利率下调超过0.5%时，赶紧预约还款能省好几万。
七、搞砸还款会发生的可怕后果
上个月有客户忘记在扣款日存钱，虽然第二天就补上了，但银行还是收了0.05%的罚息。更严重的是，如果连续3个月逾期，银行有权启动房产拍卖程序，去年上海就有11套房子因为这个原因被低价处理。
八、选还款方式的3个实战技巧
最后教大家怎么选：1）月收入2万以内建议选等额本息，超过3万考虑等额本金；2）打算5年内卖房的选先息后本；3）有年终奖或其他大额收入的，提前和银行约定每年可多还10%本金。记住，签合同前一定要让信贷员打印详细还款计划表，亲眼看看利息是怎么算的。
