想要用房子换资金周转？这篇《用商品房抵押贷款》文章给你讲透门道。从贷款资格审核到银行放款细节，拆解办理流程中的五大关键步骤，告诉你不同房龄、地段对额度的影响。可能你会纠结选等额本息还是先息后本？别急，文中用真实案例对比还款方案。当然，征信瑕疵处理和法律风险规避这些坑点也会重点提醒，帮你把抵押贷款这件事整得明明白白。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、搞懂商品房抵押贷款的门槛
首先得确认你的房子能不能抵押。银行对房龄的要求通常在25年以内，像北京二环的老破小可能就不太行...不过地段好的话可能有商量余地。这里有个冷知识：商铺和住宅的抵押率不同，普通住宅能贷到评估价70%左右，商铺可能只有50%。
需要的材料清单我列几个重点：房产证原件（必须没被查封）近半年银行流水（月收入要覆盖月供2倍）如果是已婚人士，配偶必须签字（这点很多人栽跟头）
二、办理流程比想象中复杂
第一步预审评估特别关键，银行会查你的征信记录。去年有个客户信用卡逾期3次，最后通过补充社保记录才过关...具体步骤大概是：1. 提交基础材料（1-3个工作日反馈）2. 房产评估（这时候银行会派人来你家拍照）3. 签订合同（注意看提前还款条款！）4. 抵押登记（现在很多城市能线上办理）5. 放款（快的话两周就能到账）
三、利率和还款方案怎么选最划算
2025年各大银行的利率差别挺大，比如国有大行普遍在LPR+15%左右，地方性银行可能给到LPR+30%。这里有个省钱妙招：选择季度付息比月付息总利息少，适合短期周转。
举个例子：贷款100万，3年期等额本息：月供约3.2万（总利息15.6万）先息后本：月供约0.8万（到期还本金）如果是做生意需要现金流，明显第二种更合适
四、这些风险不注意会吃大亏
抵押贷款不是卖房！但要是还不上钱，银行真的会拍卖房产。去年有客户因为经营不善，价值500万的房子被380万贱卖...所以一定要：预留6个月以上的备用金避免同时抵押给多个机构（可能构成骗贷）确认资金用途符合监管要求（不能买房炒股！）
五、常见问题快速答疑
Q：征信有逾期记录还能办吗？A：2年内连三累六基本没戏，但如果是5年前的记录，提供资产证明还有机会
Q：抵押后还能出租房子吗？A：可以！但要写在抵押合同里，有些银行要求租金存入监管账户
Q：房产抵押贷款能贷多少年？A：住宅最长20年，商铺10年，从房龄+贷款年限不超过40年计算
最后提醒大家：办理前一定要对比3家以上银行，不同支行给的方案都可能差几十万利息。现在很多中介声称包过，其实收的服务费够买辆车了...自己花点时间研究，省下的都是真金白银。
