想用房子贷款却不知道从哪儿下手？别慌！这篇文章把房产抵押贷款的整套手续掰开了揉碎了讲给你听。从申请条件到材料准备，从评估流程到最终放款，每个环节都有详细说明。还会提醒你几个容易踩坑的地方，比如房产评估的猫腻和合同里的隐藏条款，看完至少能少跑三趟银行！
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一、先搞清楚自己能不能申请
别急着准备材料，先对照这几个硬性条件：
- 年龄要达标：一般要求22-65周岁，有些银行会放宽到18岁
- 房子得是"正经"产权：小产权房、未满5年的经适房基本没戏
- 信用记录不能太难看：最近2年连三累六的逾期记录直接劝退
- 收入要能覆盖月供：银行会算你的负债比，超过50%可能被卡
二、材料准备别漏项
材料清单看起来简单，但真准备起来容易漏东漏西。建议你分两个文件夹：
- 个人材料包：身份证、户口本、结婚证/离婚证（离异要离婚协议）、近半年银行流水、收入证明
- 房产材料包：房产证原件、购房合同/发票、物业费缴纳凭证（近3个月）
注意！有些银行还会要贷款用途证明，比如装修合同、进货单这些，提前问清楚能省不少事。
三、评估环节藏着大学问
银行派评估公司来看房时，千万别傻站着。这几个点要盯紧了：
- 评估价直接影响贷款额度（一般是评估价的50-70%）
- 提前查同小区成交价：评估师故意压价的话，你有底气反驳
- 评估费别被坑：市场价300-1000元，超过这个数记得砍价
四、审批放款别急着高兴
材料交上去后，审批流程大概需要7-15个工作日。这段时间要注意：
- 保持电话畅通，银行可能要求补充材料
- 仔细核对贷款合同：重点看利率、还款方式、提前还款违约金
- 放款后记得要回房产证：有些银行会扣押原件，记得主动要
五、几个容易踩雷的点
亲身经历告诉你，这些坑千万别踩：
- 用经营贷名义套现买房，查到就是抽贷+上征信黑名单
- 抵押期间房子不能出租，租约可能被认定无效
- 二次抵押风险高，断供可能钱房两空
最后唠叨两句，办抵押贷款就像相亲，别只看哪家额度高利率低，还要看服务质量和隐性收费。建议多跑3-5家银行对比，特别是城商行往往条件更灵活。记住！按时还款是王道，可别拿自己的房子开玩笑啊！
