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刚买了房子还在还贷款，突然家里有急事要用一大笔钱，这时候你会不会想，我这套还在还贷的房子，能不能再拿去抵押换点钱？估计不少新手小白都有过这种困惑。其实这事说简单也简单，说复杂也有不少门道。今天小编就一点点拆开来讲，保证新手也能看明白。
贷款的房子，到底能不能再抵押贷款？
答案是能，但不是所有情况都能。
很多人觉得，房子还在还贷款，房产证好像还押在银行手里（其实现在大部分银行不押证了），就不是自己的了，肯定不能再抵押。这想法不对。银行或者机构看的，是你这套房子还有没有 “剩余价值”。打个比方，你买的房子总价 150 万，首付 50 万，贷了 100 万，还了 3 年，还剩 80 万没还。现在这房子涨到了 200 万，那剩余价值就是 200 万减 80 万，等于 120 万。有这个剩余价值在，就有抵押的可能。
那为啥有人试过不行？可能是他的房子没涨反跌了，剩余价值不够；也可能是他自己征信太差，或者收入不稳定，机构怕他还不上钱。
想做二次抵押，得满足哪些硬条件？
不是说有剩余价值就能办，这些条件也得过关，少一条都可能被拒：
- 房子得符合要求
不是所有房子都能二次抵押。像小产权房、没房产证的、房龄超过 30 年的（部分机构放宽到 40 年），基本都不行。还有些冷门的，比如商住两用的房子，有的机构也不接。 - 剩余价值要够数
刚才算过剩余价值，一般来说，二次抵押能贷到的钱，是剩余价值的 50%-70%。比如剩余价值 100 万，最多能贷 70 万。要是剩余价值只有 10 万，那基本没人愿意做，不够折腾的。 - 征信不能太 “花”
征信就是你的信用记录，要是近 2 年内有连续 3 次逾期，或者累计逾期超过 6 次，大概率会被拒。偶尔一次逾期几天，还清了，影响可能不大，但最好提前说明原因。 - 收入能覆盖还款
你现在还着第一笔房贷，再加上二次抵押的贷款，每个月总共要还的钱，不能超过你月收入的 50%。比如你月入 1 万，那每月还款总和不能超过 5000，机构才放心借你。
小编见过有朋友，房子剩余价值挺高，但因为最近换工作，收入证明没开出来，就被卡住了。所以准备材料的时候，收入这块一定要稳妥。
二次抵押有几种方式？哪种更适合新手？
目前主要有两种方式，小编做了个表，新手一看就明白：
| 方式 | 办理渠道 | 能贷多少 | 利率大概多少 | 审批快慢 | 适合人群 |
|---|---|---|---|---|---|
| 银行二次抵押 | 原来的贷款银行或其他银行 | 剩余价值的 50%-70% | 4%-6% | 慢，1-2 个月 | 征信好、不急用钱、想省利息的人 |
| 金融机构抵押 | 正规贷款公司、信托等 | 剩余价值的 60%-80% | 7%-15% | 快，1-2 周 | 征信一般、急用钱、资质稍差的人 |
新手选哪种？小编建议优先试银行。虽然慢，但利率低，而且正规，不会有乱七八糟的费用。要是急着用钱，比如家里有人住院，那可以找正规的金融机构，但一定要查清楚机构有没有资质，别碰那种 “砍头息”“套路贷”。
办理流程是怎样的？新手容易踩哪些坑？
流程其实不复杂，跟着步骤走就行：
- 先自己算算剩余价值，大概知道能贷多少；
- 选好银行或机构，打电话问清楚需要啥材料（一般要身份证、房产证、原贷款合同、收入证明这些）；
- 提交材料，等着机构评估房子价值（这个评估是机构派人做的，自己算的不算数）；
- 评估完了，机构会告诉你能贷多少、利率多少，同意的话就签合同；
- 办抵押登记，然后等着放款。
但新手容易在这里栽跟头：
- 坑一：评估费自己瞎掏
有些机构会说 “评估要收 2000 块”，其实很多银行是免费评估的。问清楚，别白花钱。 - 坑二：没算清还款压力
有个用户分享，他第一次房贷每月还 3000，二次抵押贷了 50 万，每月又要还 4000，加起来 7000，可他月收入才 8000，除去生活费根本不够，最后逾期了。所以一定要算好，别冲动。 - 坑三：签合同不看细节
合同里的 “提前还款违约金”“逾期罚息” 这些，一定要问清楚。有的机构提前还款要收 3% 的违约金，不看清楚就亏了。
有没有更稳妥的替代方案？
要是觉得二次抵押风险高，新手也可以看看这些办法：
- 信用贷款：如果工作稳定、征信好，直接申请信用贷款，不用抵押房子。额度可能没二次抵押高，但流程快，也不用担心理赔房子。
- 借钱周转：向亲戚朋友借点，虽然可能不好意思，但不用付利息，也没风险。当然，关系得够硬。
- 卖房变现：如果房子涨了不少，也可以考虑卖掉，还清贷款后剩下的钱自己用。不过卖房流程长，适合不急用钱的情况。
小编个人觉得，不到万不得已，别轻易动房子的主意。房子是刚需，真要是因为还不上钱被收走了，就得不偿失了。根据 2024 年的行业数据，二次抵押的违约率比一次房贷高 12%，就是因为有些人没算清自己的还款能力。
所以啊，新手要是真需要办，先花 3 天时间，把剩余价值算准了，把自己的收入支出列个表，再找 2-3 家机构问问，对比清楚再决定。急用钱也别慌，越慌越容易出错。
