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买二手房的时候，大家最关心的除了首付，就是每个月要还多少月供，以及整个贷款下来要付多少总利息了。这两个数字直接关系到未来几十年的还款压力，一点都不能马虎。今天博主就给新手小白们好好讲讲，二手房贷款的月供和总利息到底该怎么算。
一、先搞懂这两个核心概念，计算才不慌
月供，就是每个月要还给银行的钱，里面既包含本金也包含利息。总利息呢，就是整个贷款期限内，你付给银行的所有利息总和。这两个数字不是随便定的，和贷款本金、贷款利率、贷款年限，还有还款方式都有关系。
有人可能会问，贷款本金是不是就是房子的成交价呀？当然不是。二手房的贷款本金是根据银行评估价来定的，一般是评估价的一定比例，比如 70% 或者 80%，具体看首付比例。比如房子评估价 100 万，首付 30%，那贷款本金就是 70 万。
贷款利率也很关键，现在主要是 LPR 加上基点，首套房和二套房的基点不一样，不同银行也可能有差别。贷款年限则一般在 1-30 年之间，年限越长，每个月的月供可能越少，但总利息会越多。
二、两种还款方式，月供和总利息算法大不同
目前二手房贷款主要有两种还款方式：等额本息和等额本金。这两种方式的月供和总利息计算方法可不一样，咱们一个一个说。
等额本息：每个月还款金额固定
等额本息的特点是，每个月还的钱一样多，但前期还的利息多、本金少，后期慢慢反过来。
计算公式是：月供 = [贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]
总利息 = 月供 × 还款月数 - 贷款本金
举个例子，贷款 70 万，年利率 4.8%（月利率 4.8%÷12=0.4%），贷款 20 年（240 个月）。
月供 = [700000 × 0.4% × (1+0.4%)^240] ÷ [(1+0.4%)^240 - 1] ≈ 4603 元
总利息 = 4603 × 240 - 700000 ≈ 304720 元
这种方式适合收入稳定，不想每个月还款金额有变动的人。
等额本金：月供逐月减少
等额本金是每个月还的本金一样多，利息则随着剩余本金的减少而减少，所以月供会越来越少。
计算公式是：每月本金 = 贷款本金 ÷ 还款月数
每月利息 = (贷款本金 - 已还本金) × 月利率
月供 = 每月本金 + 每月利息
总利息 = (还款月数 + 1) × 贷款本金 × 月利率 ÷ 2
还是上面的例子，贷款 70 万，年利率 4.8%，贷款 20 年。
每月本金 = 700000 ÷ 240 ≈ 2917 元
第一个月利息 = 700000 × 0.4% = 2800 元，第一个月月供 = 2917 + 2800 = 5717 元
第二个月利息 = (700000 - 2917) × 0.4% ≈ 2788 元，第二个月月供 = 2917 + 2788 = 5705 元
以此类推，最后一个月利息 ≈ 11.7 元，月供 ≈ 2928.7 元
总利息 = (240 + 1) × 700000 × 0.4% ÷ 2 ≈ 265400 元
等额本金前期还款压力大，但总利息比等额本息少，适合现在收入高，或者打算提前还款的人。
三、影响月供和总利息的 3 个关键因素
除了还款方式，还有几个因素会直接影响月供和总利息，新手们一定要留意。
- 贷款利率的浮动：现在的 LPR 是浮动的，每年可能会调整。如果 LPR 上涨，你的月供和总利息就会增加；反之则会减少。比如之前年利率 4.8%，LPR 下调后变成 4.6%，同样贷款 70 万 20 年，等额本息的月供会从 4603 元降到约 4525 元，总利息也会减少约 18000 元。
- 贷款年限的长短：贷款年限越长，月供越低，但总利息越高。比如贷款 70 万，年利率 4.8%，等额本息的话，10 年期月供约 7646 元，总利息约 117500 元；30 年期月供约 3694 元，总利息约 629800 元。大家可以根据自己的还款能力选择合适的年限。
- 提前还款的影响：如果手里有钱提前还款，剩下的本金减少，后续的利息也会跟着减少。比如贷款 70 万，还了 5 年（等额本息），剩余本金约 61 万，这时候提前还 20 万，剩余本金 41 万，之后的月供就会降到约 2670 元，总利息也会大幅减少。不过有些银行提前还款要收违约金，最好提前问清楚。
四、用实际案例算一算，更清楚
咱们来个具体的二手房案例，帮大家更好地理解。
小王买了一套评估价 150 万的二手房，首套房，首付 30%，贷款 105 万，年利率 4.7%，贷款 25 年。
如果选等额本息：
月供 = [1050000 × (4.7%÷12) × (1+4.7%÷12)^300] ÷ [(1+4.7%÷12)^300 - 1] ≈ 5930 元
总利息 = 5930 × 300 - 1050000 ≈ 729000 元
如果选等额本金：
每月本金 = 1050000 ÷ 300 = 3500 元
第一个月利息 = 1050000 × (4.7%÷12) ≈ 4112.5 元，第一个月月供 = 3500 + 4112.5 = 7612.5 元
总利息 = (300 + 1) × 1050000 × (4.7%÷12) ÷ 2 ≈ 620000 元
从案例能看出，等额本金比等额本息总利息少了约 10 万，但前期月供多了 1600 多元。小王如果月收入高，选等额本金更划算；如果想每个月压力小一点，等额本息更合适。
五、算月供和总利息的小工具，新手也能轻松用
其实大家不用自己手动算，网上有很多房贷计算器，输入贷款金额、利率、年限、还款方式，就能直接得出月供和总利息，很方便。不过咱们还是要知道背后的计算逻辑，这样才能更好地理解数字的由来，也能避免输入错误导致结果不准。
博主建议，在选房的时候，多试几个不同的贷款金额和年限，用计算器算出月供，看看哪个方案更适合自己的收入情况。别因为月供太高，影响了平时的生活质量。
最后想说，算月供和总利息不是简单套公式就行，还要结合自己的实际情况和未来规划。等额本金和等额本息没有绝对的好坏，适合自己的才是最好的。希望这篇文章能帮到准备买二手房的新手们，祝大家都能选到合适的房子，还款轻松无压力。
