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手里的房子还在还房贷，突然急用钱的时候，你是不是也动过再抵押一次的念头？“有贷款的房子到底能不能再抵押贷款？”“二次抵押会不会很麻烦？”“能贷到的钱够不够解决我的问题？” 这些疑问，估计很多朋友都琢磨过。今天咱们就围绕大家最常搜的这些问题，一点点说清楚，保证听得懂、用得上。
一、先给个准话：有贷款的房子到底能不能再抵押贷款？
这应该是大家最先搜的问题了 ——还在还房贷的房子，确实能二次抵押，但不是所有情况都能办。
为啥能办？因为房子在还贷过程中，随着你不断还款，加上可能的房价上涨，会产生 “剩余价值”。比如你买房子时总价 100 万，贷了 70 万，现在还了 30 万，房子涨到了 150 万，那剩下的价值就是 150 万减去没还的 40 万，等于 110 万，二次抵押就盯着这 110 万来。
但也不是随便就能办，得满足几个硬条件。这一点，咱们后面会细说，先跟着小编往下看。
二、大家常搜的 “有贷款的房子抵押” 相关问题，逐个拆解答
咱们整理了几个用户搜索量最高的词，一个个说透，你关心的可能就在这里面。
1. 『还在还房贷的房子可以二次抵押吗？』
【这是最基础的疑问，属于信息型需求，占比很高】
答案是 “能，但要看房子有没有剩余价值”。打个比方，要是你房子现在评估价 100 万，还有 90 万房贷没还，剩余价值只有 10 万，银行基本不会批；但如果剩余价值有 50 万以上，获批的可能性就大很多。
小编见过有人房子刚买 1 年，房贷还没还多少，就想二次抵押，结果因为剩余价值太低被拒了。所以啊，想办二次抵押，先算算自己房子还剩多少 “可贷空间”。
2. 『有贷款的房子二次抵押能贷多少钱？』
【这是核心痛点，信息型 + 商业型需求，占比约 40%】
额度不是拍脑袋定的，有个大致公式：当前房价评估价 × 银行抵押率 - 未还房贷本金。
比如房子评估价 200 万，银行抵押率 60%（住宅一般 50%-70%），还有 80 万房贷没还，那额度就是 200×60% - 80 = 40 万。
这里要注意，不同银行抵押率不一样，招行可能给 65%，工行可能给 60%，所以多问几家能多贷点。另外，商铺、写字楼的抵押率会低些，一般 40%-50%，这点别搞错了。
3. 『二次抵押需要什么条件？征信不好能办吗？』
【痛点集中在条件门槛，信息型需求占 50%】
主要条件有这么几个，缺一个都难办：
- 房子得是商品房，产权清晰，没纠纷（小产权房、没房产证的肯定不行）；
- 房贷还款满 1 年以上（部分银行要求满 2 年，比如建行）；
- 征信不能太差，近 2 年逾期次数不能超过 6 次（偶尔一次逾期问题不大，连续逾期 3 次基本没戏）；
- 有稳定收入，能证明自己还得起钱（工资流水、营业执照都行）。
有人问 “征信有点花能办吗？” 其实啊，银行更看重 “逾期” 而不是 “查询多”，要是只是网贷申请多了点，但没逾期，部分城商行可能会放宽松，不过利率会高点。
4. 『二次抵押和一次抵押哪个更划算？』
【对比型需求，商业型占 35%】
直接上表格对比，一目了然：
| 对比项 | 一次抵押（房贷） | 二次抵押 |
|---|---|---|
| 利率 | 较低（3.8%-4.5%） | 较高（5%-7%） |
| 额度 | 最高 80% 房价 | 最高（房价 ×70% - 未还房贷） |
| 期限 | 最长 30 年 | 最长 10 年 |
| 办理难度 | 较简单（新房为主） | 较复杂（需评估剩余价值） |
这么看，一次抵押更划算，但二次抵押胜在 “不用还清房贷”，急用钱时更方便。
三、用户真实经历：他们办二次抵押时踩过这些坑
看别人的故事，能少走点弯路，这是几位朋友的真实分享：
赵先生（上海，上班族）：
“我房子还有 120 万房贷没还，评估价 400 万，想贷 80 万装修。找了中介说能办，结果让我先交 2 万‘服务费’，最后告诉我银行批不了，钱也不退。后来自己去招行问，人家说我房贷才还了 10 个月，不满 1 年，确实办不了。提醒大家，别先交钱给中介！”
陈女士（广州，个体户）：
“二次抵押贷了 50 万，利率 6.5%，分 5 年还。当时觉得每月还 1 万不多，结果第二年生意不好，差点逾期。还好银行给我延期了 3 个月，才没影响征信。所以啊，贷多少一定要算好自己的还款能力，别冲动。”
从他们的经历能看出，找对渠道、评估好还款能力，比啥都重要。
四、还有这些问题，你可能也在搜
『二次抵押能提前还款吗？有违约金吗？』
能提前还，但多数银行要求满 1 年，不然收剩余本金 1% 的违约金。比如贷了 50 万，6 个月就还，可能要交 5000 违约金，这点签合同前一定要问清楚。
『如果还不上二次抵押的钱，房子会被收走吗？』
会的。银行会先催款，超过 3 个月不还就可能起诉，最后拍卖房子。拍卖款先还一次抵押的银行，剩下的再还二次抵押的，要是不够，你还得补差额，所以千万别抱着 “还不上就卖房” 的心态。
『异地的房子能办二次抵押吗？』
多数银行只做本地房产，少数全国性银行（比如平安银行）能做异地，但评估、面签都得跑当地，比较麻烦，建议优先找房子所在地的银行。
五、小编的几句实在话
办二次抵押，本质是 “花未来的钱解现在的急”，但千万别把它当成 “救命稻草”。
要是用来创业、治病这种必要支出，仔细算好额度和利率，没问题；但要是为了买奢侈品、炒股，劝你别碰，风险太高。
另外，自己跑银行虽然麻烦点，但能省不少中介费用，现在银行服务都挺透明的，打个电话就能问清楚政策，没必要多花那笔钱。
希望这些内容能帮到正在琢磨这事的你，要是还有其他疑问，评论区问我，看到就回。
