图片由www.webtj.cn匿名网友分享
对于很多准备买房的朋友来说，住房公积金贷款是个绕不开的话题。毕竟用公积金贷款，利率比商业贷款低不少，能省下一大笔钱。但住房公积金贷款到底怎么计算呢？不同的房子套数、不同的还款方式，计算方法一样吗？别着急，今天小编就来给大家好好说道说道，哪怕你是刚接触公积金贷款的新手，看完这篇也能弄明白。
一、住房公积金贷款计算的基础要素
要算清楚公积金贷款，得先知道几个关键要素，就像做菜得先准备好食材一样。
- 贷款额度
不是你想贷多少就能贷多少的，公积金贷款有最高限额，这个限额每个城市不一样。比如有的城市个人最高能贷 50 万，家庭最高能贷 80 万。而且还跟你的公积金账户余额有关，通常是余额的一定倍数，比如 10 倍、20 倍。 - 贷款期限
最长能贷多久呢？一般是 30 年，但还得看你的年龄，比如到退休年龄不能超过多少年之类的规定。 - 贷款利率
这是很重要的一点，首套房和二套房的公积金贷款利率不一样，通常二套房会比首套房高一些。而且贷款期限不同，利率也可能有差别，比如 5 年以内和 5 年以上的利率就不一样。
那这些要素和贷款计算有啥关系呢？其实它们就像公式里的变量，变量不一样，结果肯定也不一样。
二、首套房住房公积金贷款的计算方法
买首套房用公积金贷款，计算起来有固定的公式，主要看你选择哪种还款方式。
- 等额本息还款法
这种方式每个月还的钱是一样的，前期还的利息多、本金少，后期慢慢反过来。
公式是：月还款额 = [贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率）^ 还款月数]÷[（1 + 月利率）^ 还款月数 - 1]
比如你首套房公积金贷款 50 万，贷款期限 20 年，年利率 3.25%（5 年以上首套房利率），那月利率就是 3.25%÷12≈0.2708%。
代入公式的话，月还款额 = [500000×0.2708%×（1+0.2708%）^240]÷[（1+0.2708%）^240 - 1]≈2835 元。
可能有朋友会问，为啥每个月还一样多呢？其实这是把本金和利息平摊到每个月了，好处是还款压力比较平均，适合收入稳定的家庭。 - 等额本金还款法
这种方式是每个月还的本金一样多，利息随着本金的减少而减少，所以每个月的还款额会越来越少。
公式是：月还款额 = （贷款本金 ÷ 还款月数） + （贷款本金 - 已还本金累计额）× 月利率
还是上面的例子，50 万贷 20 年，首月还款额 = （500000÷240） + 500000×0.2708%≈2083 + 1354 = 3437 元，第二个月就会比第一个月少一点，因为已还了一部分本金。
小编觉得，如果你现在收入比较高，以后可能会减少，那选等额本金挺合适的，总利息会比等额本息少。
三、二套房住房公积金贷款的计算方法
二套房公积金贷款的计算，和首套房有相似的地方，但利率不同，有的城市还会在贷款额度上有差别。
- 利率差异
很多城市二套房公积金贷款利率会在首套房基础上上浮 10%，比如首套房 5 年以上利率 3.25%，二套房可能就是 3.575%。 - 计算示例
假设二套房公积金贷款 50 万，20 年，年利率 3.575%，月利率≈0.2979%。
等额本息的话，月还款额 = [500000×0.2979%×（1+0.2979%）^240]÷[（1+0.2979%）^240 - 1]≈2905 元，比首套房同条件下多了 70 元左右。
等额本金首月还款额 = （500000÷240） + 500000×0.2979%≈2083 + 1489.5 = 3572.5 元，也比首套房高。
所以二套房贷款成本会比首套房高，这也是国家为了调控房地产市场的一种手段吧。
四、不同还款方式的差异对比
上面说了两种还款方式，它们到底有啥不一样呢？我们来做个对比。
| 还款方式 | 每月还款额 | 总利息 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 等额本息 | 固定不变 | 相对较多 | 收入稳定、前期还款压力大的人 |
| 等额本金 | 逐月递减 | 相对较少 | 目前收入高、能承受前期高还款的人 |
可能有朋友会纠结选哪种方式好，小编觉得没有绝对的好坏，主要看自己的收入情况和还款计划。如果你打算提前还款，那等额本金可能更划算，因为前期还的本金多；如果不打算提前还，等额本息还款压力更均衡。
五、特殊场景下的公积金贷款计算
- 组合贷款中的公积金部分
有时候公积金贷款额度不够，就需要组合贷款，也就是公积金贷款加商业贷款。这时候公积金部分的计算还是按照上面的方法，和纯公积金贷款一样，只是总贷款额里有一部分是商业贷款。
比如你买房需要贷 100 万，公积金最多贷 60 万，那剩下的 40 万就用商业贷款，公积金的 60 万按公积金利率算，40 万按商业贷款利率算，两者分开计算还款额，然后加起来就是每个月的总还款。 - 提前还款后的计算
如果提前还了一部分本金，那之后的还款额会重新计算。比如等额本息贷款 50 万，还了 5 年之后提前还 10 万，剩下的本金就变成了 50 万减去已经还的本金再减去 10 万，然后按照剩余的本金和剩余的还款期限重新计算月还款额。
有朋友问，提前还款划算吗？小编觉得如果手里有闲钱，而且没有更好的投资渠道，提前还款能减少利息支出，还是挺划算的。
六、公积金贷款计算的注意事项
- 了解当地政策
每个城市的公积金贷款政策差别可能很大，比如最高额度、利率、首付比例等，计算之前一定要先查清楚自己所在城市的具体规定。 - 用官方工具辅助计算
如果你觉得手动算太麻烦，很多城市的公积金管理中心官网都有贷款计算器，输入相关信息就能直接得出结果，方便又准确。 - 考虑其他因素
除了上面说的，还要考虑自己的还款能力，别因为贷款压力影响了正常生活。而且贷款期限不是越长越好，期限长总利息多，期限短每个月还款压力大，要找到适合自己的平衡点。
最后，给大家说个数据吧，根据一些统计，使用等额本金还款的人，在整个贷款期限内平均能比等额本息少还 5%-10% 的利息，具体多少还得看贷款额度和期限。希望这篇文章能帮到准备用公积金贷款买房的朋友，要是还有啥不清楚的，欢迎在评论区问小编哦。
