当遇到资金周转难题时，用房子办抵押贷款确实是个好办法。但实际操作中，很多人对怎么办理、需要哪些材料、利率怎么算这些关键问题还是一头雾水。这篇文章就手把手教你搞懂房产抵押贷款的整套流程，从前期准备到银行审批，再到最后成功放款，中间还会穿插些容易踩坑的地方。对了，最近各家银行的利率政策变动挺大的，咱们也会重点说说怎么选银行最划算。
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一、抵押贷款到底是怎么回事？
简单来说就是把房子暂时"押"给银行换钱用，不过您别担心，这期间房子还是归您住着用着。这里有个重点得划出来：抵押期间不影响正常居住，只要按时还月供就成。银行主要看中房子的市场价值，一般来说能贷到评估价的50-70%，比如您房子值300万的话，大概能贷150-210万。
二、申请前必须搞明白的硬性条件
• 房龄不能太老，多数银行要求不超过25年，地段好的老破小可能有商量
• 产权要清清楚楚的，像小产权房、没还清房贷的房子基本没戏
• 申请人年龄最好在23-65岁之间，有些银行对退休人员会提高门槛
• 收入证明得是月供的2倍以上，自己做生意的要准备半年银行流水
三、实战操作八步走
1. 先打银行客服电话问问最新政策，别直接冲去网点
2. 把房产证、身份证、收入证明这些材料备齐，建议用文件袋分类装好
3. 银行会派人来家里拍照评估，记得提前收拾下房子
4. 签合同前要逐条看仔细，特别是提前还款违约金那条
5. 去房管局办抵押登记时，记得带齐所有原件
6. 放款时间现在普遍在15-30天，急用钱的要打好提前量
7. 记得每月还款日前三天存够钱，逾期会影响征信
8. 还清贷款后别忘了解除抵押，这个手续得亲自跑趟房管局
四、这些坑千万别踩
最近有个朋友图省事找中介办，结果被收了8%的服务费，其实自己完全能办下来。还要提醒大家，千万别相信"包装资料"的鬼话，银行现在都是大数据核查。另外注意看合同里的利率是固定还是浮动的，现在LPR每个月都变，选浮动利率可能更划算。
五、选银行有门道
四大行的利率确实低，但审批严格得很。要是征信有点小瑕疵，不妨试试股份制银行。最近民生银行的二押业务挺火，就是房子还有贷款没还清也能抵押。对了，地方城商行有时候会搞贴息活动，比如宁波银行上个月就推出过经营贷利率3.6%的活动。
最后啰嗦一句，抵押贷款虽然能解燃眉之急，但毕竟关系到房子这种大资产。建议大家量力而行，做好还款计划。要是实在拿不准，可以先去银行做个预审评估，现在很多银行都有线上预审功能，不花钱也不留记录，试试水再决定也不迟。
