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刚工作没几年，手里攒了点首付，想入手人生第一套房的朋友，是不是都听说过公积金贷款划算？但具体到月供多少、总共要还多少利息，对着一堆数字就犯迷糊了。比如同样贷 50 万，有人说月供两千多，有人说三千出头，到底哪个才对？别着急，今天本人就给新手小白们好好讲讲，首套房用公积金贷款，月供和总利息到底该怎么算。
一、首套房公积金贷款，这些前提条件得先满足
想用公积金贷款买首套房，不是光有公积金账户就行。首先，得连续缴纳公积金 6 个月以上（有些城市是 12 个月），账户状态得是正常的。其次，首套房的认定很重要，一般来说，名下没有房产，或者有一套房但已经卖掉且贷款还清，再买房就算首套。
那贷款额度呢？每个城市都有上限，比如北京首套房个人最高贷 120 万，上海最高 80 万，具体得看你所在城市的政策。而且能贷多少，还跟你的公积金账户余额、缴存基数有关，不是你想贷多少就贷多少。比如账户余额 5 万，可能最多只能贷 30 万（各地倍数不一样，一般是 10-20 倍）。
有人可能会问，要是公积金贷款额度不够怎么办？这时候可以考虑组合贷，就是公积金贷一部分，剩下的用商业贷款。但咱们今天主要说纯公积金贷款的计算，组合贷以后再单独讲。
二、月供怎么算？两种还款方式不一样
首套房公积金贷款的还款方式，主要有等额本息和等额本金两种，月供的计算方法差别挺大。
先看等额本息，就是每个月还的钱一样多，本金和利息的比例慢慢变。公式是：月供 = [贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]。
举个例子，假设你在广州买首套房，公积金贷款 80 万，分 30 年还，当前 5 年以上公积金贷款利率是 3.25%（月利率就是 3.25%÷12≈0.2708%）。套进公式里，月供就是 [800000×0.2708%×(1+0.2708%)^360]÷[(1+0.2708%)^360-1]≈3481.65 元。
再看等额本金，就是每个月还的本金一样多，利息越还越少，所以月供会慢慢减少。公式是：月供 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金 - 已还本金)× 月利率。
还是贷款 80 万，30 年，利率 3.25%。每个月还的本金是 800000÷360≈2222.22 元。第一个月的利息是 800000×0.2708%≈2166.4 元，所以第一个月月供是 2222.22 + 2166.4≈4388.62 元。第二个月，本金还剩 800000-2222.22=797777.78 元，利息就是 797777.78×0.2708%≈2160.6 元，月供就是 2222.22 + 2160.6≈4382.82 元，比第一个月少了 5.8 元。
本人觉得，要是收入比较稳定，怕以后压力大，选等额本息更合适，每个月还款额固定，好规划。要是现在收入高，想省点利息，等额本金更划算，虽然前期压力大，但总利息少。
三、总利息怎么算？和还款方式、年限关系大
总利息的多少，跟贷款金额、利率、年限、还款方式都有关系。咱们还是用上面的例子来算。
等额本息的总利息：月供 × 还款月数 - 贷款本金。80 万贷 30 年，月供 3481.65 元，总利息就是 3481.65×360 - 800000≈1253394 - 800000≈453394 元。
等额本金的总利息：(还款月数 + 1)× 贷款本金 × 月利率 ÷2。也就是 (360+1)×800000×0.2708%÷2≈361×800000×0.002708÷2≈374441 元。
你看，同样贷款 80 万 30 年，等额本金比等额本息少还将近 8 万利息。那是不是年限越短利息越少？对的，比如贷 20 年，等额本息的总利息大概是 29 万，比 30 年省 16 万多，但月供会涨到 4490 元左右。
所以选年限的时候，得在月供压力和总利息之间找平衡。要是手里钱够，月供压力不大，选短点的年限更划算。
四、用表格对比，不同贷款金额和年限的差异更清楚
为了让大家看得更明白，本人做了个表格，看看不同贷款金额和年限下，等额本息的月供和总利息（利率按 3.25% 算）：
| 贷款金额 | 贷款年限 | 月供（元） | 总利息（元） |
|---|---|---|---|
| 50 万 | 20 年 | 2835 | 180400 |
| 50 万 | 30 年 | 2176 | 283360 |
| 80 万 | 20 年 | 4536 | 288640 |
| 80 万 | 30 年 | 3482 | 453520 |
| 100 万 | 20 年 | 5670 | 360800 |
| 100 万 | 30 年 | 4352 | 566800 |
从表格能看出，贷款金额越多、年限越长，总利息越高。但月供会随着年限增加而减少。比如 100 万贷 30 年，月供 4352 元，大多数人能承受；要是贷 20 年，月供 5670 元，压力就大不少。
五、利率调整了，月供和总利息会变吗？
公积金利率不是固定不变的，央行会根据市场情况调整。比如 2023 年之前利率是 3.25%，要是以后涨到 3.5%，月供和总利息肯定会变。
那利率调整后，是马上变还是明年变？一般来说，公积金贷款是按年调整的，每年 1 月 1 日会按照最新的利率重新计算月供。比如你 2024 年 5 月贷的款，利率 3.25%，2025 年 1 月利率涨到 3.5%，从 2025 年 1 月开始，月供就会按新利率算。
有人担心，利率涨了会不会月供突然变很高？其实不用担心，调整幅度一般不大，比如 80 万 30 年，利率从 3.25% 涨到 3.5%，月供会从 3482 元涨到 3592 元，每个月多 110 元左右，影响不算大。
六、本人的几点实用建议
- 算月供时，别把钱卡得太死。最好留出一部分余地，比如月供别超过月收入的 50%，不然遇到突发情况可能还不上。
- 贷款前先查自己的公积金可贷额度。可以在当地公积金官网或 APP 上查，也可以去公积金中心柜台问，心里有个数。
- 要是打算提前还款，选等额本金更合适。因为等额本金前期还的本金多，提前还款能省更多利息。
- 多关注当地首套房公积金政策。有些城市对首套房有利率优惠，或者提高贷款额度，及时了解能省不少钱。
其实首套房用公积金贷款，计算起来并不复杂，只要搞懂两种还款方式的公式，再结合自己的贷款金额和年限，就能算出大概的月供和总利息。要是觉得公式太麻烦，网上有很多公积金贷款计算器，输入数字就能出结果，但最好自己手动算一遍核对一下，毕竟买房是大事，不能马虎。
希望这篇文章能帮到准备用公积金贷款买首套房的朋友，算清楚了，才能更有底气地选房，不至于被各种数字搞得晕头转向。买房是为了提升生活质量，可别因为没算明白月供，让自己背上太重的负担，你说对吧？
