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刚买了套二手房，手头一下子紧了不少？想周转点资金，又不知道这刚到手的房子能不能派上用场？哎，这问题啊，最近好多新手朋友都在问小编。不光是刚买的二手房，还有人纠结自己全款买的新房、还在还贷款的房子，到底能不能抵押贷款。今天咱就掰开揉碎了说，保证小白也能看明白，一起往下看吧！
一、先给个准话：买房到底能不能抵押贷款？
咱先把大方向搞清楚 —— 不管是新房还是二手房，不管是全款买的还是贷款买的，只要产权清晰、符合银行要求，基本都能抵押贷款。但这里面门道可不少，尤其是刚买的二手房，限制会比已经持有几年的房子多一些，这点咱们后面细说。
有人可能会问了：“我这房子刚过户，房产证还没捂热呢，银行能认吗？” 小编得说，能认，但不代表随便就能办。银行怕啥？怕你刚买就抵押，是不是有啥风险啊，对吧？所以多数银行会设点门槛，这很正常。
二、刚买的二手房，抵押贷款有啥特殊讲究？
刚买的二手房，想抵押贷款，最关键的坎儿有三个，咱们一个一个说：
- 产权必须到手
二手房过户流程走完，不动产权证得稳稳当当在你手里。要是还在办理中，或者刚提交材料没拿到证，那肯定办不了。小编见过有人急着用钱，过户当天就去问银行，结果白跑一趟 —— 证都没有，银行咋给你办抵押登记呢？ - 持有时间可能有限制
这是刚买的二手房最容易卡壳的地方。好多银行要求房产证满 6 个月，甚至 1 年才能办抵押贷款。为啥呢？他们觉得刚买的房子，市场价值还没稳定下来，评估起来风险高。当然啦，也不是所有银行都这样，有些城商行、股份制银行政策松点，3 个月也可能办，这就得咱们多打电话问问了。 - 原贷款得处理干净
要是你买二手房时办了按揭贷款，那这房子本身已经抵押给银行了。想再抵押贷款，就得先还一部分按揭，让房子有 “剩余价值”。打个比方，你买二手房花了 150 万，贷了 100 万，现在刚还了 2 个月，还剩 98 万没还，房子现在值 160 万，那剩余价值就是 160-98=62 万，这部分才能作为抵押的基数。
三、不同房子抵押贷款条件对比，一张表看明白
为了让大伙儿更清楚，小编做了个表，把全款新房、贷款中新房、刚买的二手房放一起比一比：
| 房产类型 | 产权要求 | 持有时间要求 | 信用要求 | 收入证明要求 |
|---|---|---|---|---|
| 全款新房 | 不动产权证在手 | 多数无限制 | 无严重逾期 | 近 6 个月流水稳定 |
| 贷款中新房 | 已办理按揭登记 | 房贷还满 1 年以上 | 无连三累六逾期 | 收入覆盖月供 2 倍以上 |
| 刚买的二手房 | 过户完成，证在手 | 多数需满 6 个月 | 无严重逾期 | 近 1 年流水稳定 |
哎，从这表能看出来吧？刚买的二手房要求确实严点，尤其是持有时间和收入证明，银行怕你刚买房压力大，还款能力跟不上，这咱也得理解。
四、额度怎么算？刚买的二手房能贷多少？
很多朋友最关心的就是额度了，咱得说清楚，这可不是拍脑袋定的。
全款买的房子：一般是当前评估价的 70% 左右。比如你房子现在值 200 万，差不多能贷 140 万。小编个人觉得啊，全款房贷的时候，尽量选评估价给得实在的银行，有的评估机构会压价，平白少贷不少钱，多找两家对比准没错。
贷款中的房子：得先算剩余价值，公式是 “当前评估价 - 剩余未还房贷”，然后再乘以 60%-70%。比如房子评估 200 万，还剩 80 万房贷没还，那就是（200-80）×70%=84 万。
刚买的二手房：额度通常比持有多年的二手房低 5%-10%。因为银行觉得刚交易完，价格可能有波动，评估会保守点。比如同样值 200 万的二手房，刚买的可能只给 65% 额度，就是 130 万，而持有 3 年的可能给 70%。
有人可能会问：“我刚买的二手房，成交价 200 万，银行能按这个价算吗？” 小编得泼点冷水：不行哦，银行得找专业评估机构来评，评估价可能比成交价低 10%-15%，毕竟人家得考虑市场风险，对吧？
五、办理流程中的坑，新手可得避开
不管是哪种房子，办理抵押贷款的流程大差不差，但刚买的二手房有几个坑得特别注意：
- 别着急签合同
刚买二手房的朋友，可能觉得流程刚走完，懒得再折腾。但抵押贷款合同里的利率、还款方式、违约金条款，可得看仔细了。小编见过有人没注意 “提前还款违约金”，后来想提前还，多交了好几千，多冤啊。 - 材料千万别造假
收入证明不够？想找人开假的？千万别！银行现在查得严，一查一个准。真不够的话，可以找配偶或父母做共同借款人，比造假强多了，不然影响征信，以后想贷款都难。 - 用途要如实说
银行会问你贷款用来干啥，你得说清楚，比如装修、做生意周转。可不能说 “用来再买套房”“炒股”，这些用途银行是不允许的，发现了可能直接收回贷款。
六、自问自答：新手常犯的迷糊
问：刚买的二手房，还没交契税能抵押贷款吗？
答：不行哦，契税没交，说明过户没完成，产权还不完整，银行肯定不受理。
问：我年龄 55 岁了，刚买的二手房还能贷吗？
答：能，但贷款年限可能短点。多数银行要求贷款到期时年龄不超过 65 岁，所以 55 岁最多贷 10 年，要是找子女做共同借款人，可能能延长点。
问：刚买的二手房抵押贷款，利率比新房高吗？
答：多数情况下是的，高 0.5%-1% 吧。因为银行觉得刚交易的房产风险稍高，利率自然就上去了，这也是为啥小编建议多对比几家。
七、小编的一点真心话
其实啊，刚买的二手房不是不能抵押贷款，就是限制多点，得有耐心。小编建议大伙儿：
- 要是不急着用钱，不妨等房产证满 6 个月再办，这时候选择多，利率也可能低些；
- 多跑几家银行，别只看大银行，有些地方银行政策灵活，可能给的额度更高；
- 办理前先算算成本，评估费、手续费加起来也是笔钱，看看周转的收益能不能覆盖这些，别得不偿失。
买房是大事，抵押贷款更是大事，新手朋友别嫌麻烦，多问、多比、多琢磨，总能找到适合自己的方式。希望这篇文章能帮到你，有啥不懂的，评论区问小编也行，知无不言！
