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打算用公积金贷款买房的朋友，是不是一看到 “计算” 俩字就头大？“我每个月交 800 块公积金，到底能贷多少钱？”“贷 30 年和 20 年，利息能差多少？” 别着急，今天咱们就掰开揉碎了说，让你看完就明白住房公积金贷款到底怎么算。
一、先搞懂：公积金贷款额度，是怎么算出来的？
很多人以为，公积金交得越多就能贷得越多，其实不是这么简单。额度多少，得看这几个硬指标，不同城市算法略有差别，但大方向差不多。
- 账户余额 × 缴存倍数
这是最主要的计算方式。比如北京规定，首套房额度 = 账户余额 ×12 倍；广州则是余额 ×14 倍（单人最高 60 万）。
举个例子：成都的老王，公积金账户里有 10 万块，当地首套房倍数是 15 倍，那 10 万 ×15=150 万，但成都单人最高只能贷 70 万，所以他最多能贷 70 万。
这里要注意：断缴会影响额度，如果最近 6 个月有断缴，倍数可能会打折，比如原本 15 倍，变成 10 倍。 - 缴存基数 × 还款能力系数 × 贷款年限
有些城市会用这个公式，比如上海。还款能力系数一般在 0.4-0.6 之间，意思是每月还款额不能超过收入的这个比例。
比如上海的小李，月缴存基数是 1 万（也就是月收入大概 1 万），贷款 30 年，系数 0.4，那额度 = 1 万 ×0.4×12×30=144 万，但上海单人最高 60 万，所以还是按 60 万算。 - 房价的一定比例
就算前面算出来额度很高，也不能超过房价的 70%-80%（首套房），二套房一般是 50%-60%。
比如买一套 200 万的房子，首套房最多能贷 160 万（200 万 ×80%），但如果按余额算只能贷 100 万，那就只能按 100 万贷。
问答时间：“夫妻两人一起贷，额度怎么算？”
很简单，就是两人各自能贷的额度相加，但不能超过当地双人最高限额。比如深圳双人最高 120 万，就算两人各自能贷 70 万，加起来 140 万，最终也只能贷 120 万。
二、再来看：利息怎么算？比商贷能省多少？
公积金贷款比商贷划算，核心就在利率低。2025 年最新利率是：首套房 5 年以下 2.6%，5 年以上 3.1%；二套房利率上浮 10%，也就是 5 年以上 3.41%。
利息计算公式看着复杂，其实用对方法很简单。咱们用 “贷款本金 × 利率 × 贷款年限” 先算个大概，具体还款时会更精细。
给大家对比一下公积金和商贷的利息差，更直观：
| 贷款金额 | 贷款年限 | 公积金利率（首套） | 商贷利率（首套） | 总利息（等额本息）差 |
|---|---|---|---|---|
| 100 万 | 30 年 | 3.1% | 4.2% | 约 27 万 |
| 100 万 | 20 年 | 3.1% | 4.2% | 约 12 万 |
从表中能看出，贷得越久，公积金比商贷省的利息越多。所以能用公积金贷款，尽量别用纯商贷。
小编提醒：利率是按贷款发放时的标准算的，之后如果央行调整，已放款的贷款会从次年 1 月 1 日起按新利率执行。比如今年贷的 3.1%，明年如果调到 3.2%，你的利率也会跟着变。
三、月供怎么算？等额本息和等额本金，哪个更适合你？
算出了额度和利率，月供就是最后一步了。主要有两种还款方式，咱们拿 100 万贷款、30 年、3.1% 利率来举例。
- 等额本息
每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少，后期慢慢反过来。
公式看着复杂，但可以简化理解：月供 =（本金 + 总利息）÷ 总月数
100 万贷 30 年，总利息约 54.8 万，月供就是（100 万 + 54.8 万）÷360≈4299 元。
优点：月供稳定，适合工资固定的上班族；缺点：总利息比等额本金多。 - 等额本金
每个月还的本金一样多，利息逐月减少，所以月供越来越少。
第一个月：本金 100 万 ÷360≈2778 元 + 利息 100 万 ×3.1%÷12≈2583 元，合计约 5361 元。
第二个月：本金还是 2778 元 + 利息（100 万 - 2778 元）×3.1%÷12≈2576 元，合计约 5354 元。
优点：总利息少，30 年下来比等额本息少还约 8 万；缺点：前期压力大。
用户分享：杭州的张女士说：“我选的等额本金，刚开始月供 5000 多，有点压力，但过了 5 年，月供降到 4000 出头，感觉轻松多了。如果收入稳定且有上涨空间，选这个挺合适。”
四、不同情况，算法有啥不一样？
1. 首套房和二套房，算法差在哪？
主要差在这两点：
- 额度上限：二套房一般比首套房低，比如南京首套房单人最高 60 万，二套房 40 万。
- 利率：二套房利率是首套房的 1.1 倍，比如首套 3.1%，二套就是 3.41%。
看个对比表更清楚：
| 情况 | 贷款 100 万，30 年 | 月供（等额本息） | 总利息 |
|---|---|---|---|
| 首套房 | 3.1% | 4299 元 | 54.8 万 |
| 二套房 | 3.41% | 4483 元 | 61.4 万 |
2. 异地贷款，额度怎么算？
比如在上海工作交公积金，去苏州买房，额度按苏州的规则算，但用的是上海的账户余额和缴存记录。
举个例子：苏州首套房倍数 16 倍，上海的账户余额 8 万，那 8 万 ×16=128 万，但苏州单人最高 70 万，所以最多贷 70 万。
问答时间：“提前还款，利息能少多少？”
比如贷 100 万 30 年，还了 5 年想提前还 20 万，剩下的本金 80 万，利息会按 80 万重新计算，总利息能少不少。但有些城市规定，提前还款要满 1 年才能申请，且每年最多还 2 次。
五、这些坑，你可别踩！
- 别以为余额越多越好：有些城市规定，账户余额超过一定数额就不算了，比如深圳，余额超过 5 万的部分按 50% 算（5 万以内全算，5 万以上只算一半）。
- 别断缴公积金：贷款下来后断缴，可能会被要求提前还款，或者利率转成商贷利率，那就亏大了。
- 组合贷款要算清楚：如果公积金贷不够，剩下的用商贷，还款时建议优先还商贷部分（利率高），能省更多利息。
结尾：我的几点小建议
算公积金贷款，关键是要结合自己的实际情况。最后总结一下：
- 贷款前，先去当地公积金中心官网查清楚当地的额度上限、倍数、利率这些（各地真的不一样）；
- 想多贷点，就别断缴，尽量多交几年，余额上去了，额度自然高；
- 还款方式，年轻人收入有上涨空间的，选等额本金；收入稳定的，选等额本息更省心。
希望这些能帮到正在买房的你，算明白每一分钱，才能住得更踏实。有啥不清楚的，直接打当地公积金热线 12329 问，比瞎猜靠谱多了。
