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房贷还没还清，想把房子过户给家人或卖给别人，到底能不能办？是不是必须先把贷款还清才行？身边不少朋友都卡在这一步，有人听中介说 “没还清贷款绝对过不了户”，就直接放弃了；也有人自己瞎操作，最后白跑了好几趟房管局。其实啊，房贷没还清的房子能过户，只是得用对方法。今天小编就把这些干货整理出来，看完你就知道该咋弄了。
一、先把话说明白：房贷没还清，房子到底能不能过户？
有朋友肯定会问：“房子还在还贷款，产权不是我的吗？为啥过户这么麻烦？” 其实不是产权不归你，是房子被抵押给银行了。银行手里拿着他项权证，相当于 “抵押权”，没还清贷款前，想过户就得让银行点头，不然就算签了买卖合同，房管局也不给办手续。
那到底能不能过户？能！但得通过特定方式处理贷款和抵押关系。咱们普通人常走的路有三条：提前还贷解押、转按揭、找第三方垫资。这三种方法各有各的适用情况，咱们一个个说。
二、3 种过户方法，总有一种适合你
方法 1：提前还贷解押，最稳妥的办法
这种方法就是自己先把剩下的房贷还清，让银行解除抵押，拿到完整产权后再过户。听起来简单，操作起来得注意细节。
具体步骤得这么走：
- 先给贷款银行打个电话，问清楚 “提前还贷需要啥材料、有没有违约金、最快啥时候能办”。比如建行一般要求提前 15 天申请，满 3 年提前还贷就不收违约金了；
- 按银行要求准备身份证、贷款合同、还款卡，去银行填提前还贷申请表；
- 把钱存到还款卡里，银行扣款后，会给你开《贷款结清证明》和《解除抵押证明》；
- 拿着这些证明去房管局办理解押，现在很多城市能线上办，不用跑现场，办完后房产证上就没抵押记录了；
- 解押完就能正常过户，和买家（或接收方）一起去房管局交材料，比如身份证、房产证、买卖合同，交完税费等新证下来就行。
有位济南的网友分享：“我去年卖房子，还有 50 万贷款没还，自己凑了钱提前还了。解押花了 3 天，过户用了 5 天，全程挺顺利，就是一下子拿出 50 万有点肉疼。” 小编觉得，这种方法虽然要垫钱，但没风险，适合手里有闲钱的朋友。
方法 2：转按揭，让接手的人接着还贷款
要是手里没钱提前还贷，也可以让想接手房子的人接着还贷款，这就是 “转按揭”。不过得银行同意，不是所有银行都支持，比如工行、中行部分网点能办，招行就比较严。
流程是这样的：
- 你和接手人商量好，签个书面协议，说明贷款由对方还，房价扣掉剩余贷款后的钱咋付；
- 一起去贷款银行申请转按揭，带身份证、户口本、贷款合同、房产证、对方的收入证明（银行得看他有没有还款能力）；
- 银行审核通过后，会和接手人签新的贷款合同，把原有的抵押关系转到他名下；
- 去房管局办抵押变更，把抵押权人从你的名字改成接手人的名字；
- 最后办过户，接手人按月还贷款，你拿到扣除贷款后的房款。
成都的李女士试过这种方法：“我把房子转给我妹妹，还有 80 万贷款没还，走的转按揭。银行审核了妹妹的征信和收入，前后花了两个多月才批下来，虽然慢但不用凑钱，挺适合我们这种情况。” 不过小编得提醒一句，转按揭对接手人的资质要求高，征信有问题的话基本办不成。
方法 3：第三方垫资，急过户时的 “救命稻草”
要是手里没钱，银行又不支持转按揭，还急着过户咋办？可以找正规的垫资公司帮忙。他们先把钱借给你还贷款，解押后过户，你拿到房款再还垫资的钱，当然得付利息。
操作时这些坑得避开：
- 先问清楚利息咋算，是按天还是按月，有没有手续费。比如垫 100 万，每天利息可能在 300-500 元，别找那种利息突然变高的；
- 一定要签正规合同，把还款时间、利息、违约责任写清楚，最好让懂法律的朋友看看；
- 垫资公司打钱给银行后，当天就去办解押，别拖延，解押完马上过户，拿到钱第一时间还垫资款；
- 选有资质的公司，查一下有没有工商注册，别信那种 “无抵押快速放款” 的小广告，容易被套路。
广州的王先生分享过经历：“我卖房子时还差 60 万贷款，买家等着过户结婚，找垫资公司花了 1.2 万利息，10 天就办完了。虽然贵点，但救了急，就是签合同的时候看了三遍才敢签。” 小编觉得，这种方法适合急着过户的人，但成本高，非必要不选。
三、三种方法对比表，一眼看清哪个适合你
| 方法 | 适合人群 | 办理时间 | 成本 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 提前还贷解押 | 手里有闲钱，不着急过户 | 1-2 个月 | 可能有违约金（部分银行满 1 年免） | 流程简单，无风险 | 需一次性拿出大额资金 |
| 转按揭 | 资金紧张，银行支持转按揭 | 2-3 个月 | 少量手续费（几百元） | 不用自己凑钱 | 审核严，很多银行不支持 |
| 第三方垫资 | 急需过户，无自有资金 | 1-2 周 | 利息高（100 万约 1-3 万）+ 手续费 | 速度快，解决资金难题 | 成本高，选错公司有风险 |
四、这些坑千万别踩！过户时的常见误区
误区 1：没解押就签买卖合同，最后办不了过户
有位网友说：“我和买家签了合同，收了定金，到房管局才知道没解押办不了过户，买家要我赔双倍定金，最后亏了好几万。” 记住：没解押的房子签的买卖合同虽然有效，但过不了户，一定要先处理贷款再签合同。
误区 2：转按揭不用经过银行，私下约定就行
有人觉得 “我和接手人说好他还贷款，不用告诉银行”，这可不行！银行规定，抵押期间转让房产必须经银行同意，私下约定的话，要是接手人不还贷，银行还是会找你催款，影响你的征信。
误区 3：税费不用提前算，过户时再交就行
房贷没还清的房子过户，税费和普通房子一样（契税、个税、增值税等），但 “满五唯一” 能免个税，这些得提前和接手人说清楚。有位朋友就因为没算清税费，过户时和买家吵起来，最后耽误了半个月。
五、小编的几句实在话
房贷没还清的房子过户，说难不难，说易不易，关键是选对方法。如果你手里有钱，优先选提前还贷解押，虽然肉疼但踏实；要是钱不够，先问问银行能不能转按揭，毕竟成本低；万不得已要找垫资公司，一定要查清楚资质，别贪快选没牌照的。
过户前最好去当地房管局问清楚最新政策，每个城市的流程可能有点不一样。要是自己拿不准，花几百块钱找个中介咨询下，总比瞎操作踩坑强。希望这篇文章能帮到大家，有啥问题欢迎留言，小编看到会回复的。
