图片由www.webtj.cn匿名网友分享
家人们，相信不少朋友都遇到过这样的难题：自己住的房子还有贷款没还完，但是又因为各种各样的原因，急着把房子卖出去。这时候，大家心里肯定都在犯嘀咕：有贷款的房子到底能不能卖啊？要是能卖，具体流程又是什么样的呢？今天，小编就来给大家好好唠唠，帮大家解决这个大难题，2025 年最新方法，教你轻松搞定，千万别再走弯路啦！
一、有贷款的房子到底能不能卖
答案是肯定的，有贷款的房子是可以卖的。在咱们现在的房产交易市场中，大量的房产交易都是在贷款未结清的状态下完成的。虽然房子还抵押在银行，但这并不意味着它就不能进行交易了。不过话说回来，因为存在贷款未还清的情况，在卖房过程中，就需要妥善处理贷款问题，只有这样，才能确保整个交易顺顺利利地进行下去。那具体该怎么操作呢？别着急，接着往下看。
二、卖房具体流程详解
（一）转按揭
- 啥是转按揭：转按揭简单来说，就是把自己的房子卖给第三人，然后由这个第三人向银行重新申请办理个人住房贷款，同时变更借款期限、借款人或者抵押物。通过这种方式，咱们就可以把剩余的贷款债务转移给新买家，自己也就完全从原来的贷款关系中解脱出来啦。
- 操作步骤：
- 首先，买卖双方得签订购房合同，把双方的权利和义务都在合同里写得清清楚楚，明明白白。
- 接着，买家要向银行申请转按揭，并且按照银行要求提交相关材料。这些材料可一定要准备齐全了，不然银行审核不通过，可就麻烦了。
- 银行收到买家的申请和材料后，会进行审核。只有审核通过了，才能办理后续的贷款变更手续。
- 等卖家收到剩余房款后，就可以和银行解除抵押关系了，到这儿，转按揭的流程也就基本走完了。
- 注意事项：需要提醒大家的是，不是所有银行都提供转按揭服务哦，而且不同地区的银行，具体政策可能也不太一样。所以在考虑用这种方法卖房之前，一定要先咨询清楚自己贷款的银行，看看他们是否支持转按揭，以及有哪些具体要求。
（二）用买家首付款还清贷款
- 这种方法为啥常见：在二手房交易里，用买家首付款还清贷款这种方法是很常见的，尤其是当卖家的贷款额度比较低，或者已经归还了大部分贷款的时候，就更适合用这种方法了。
- 具体操作流程：
- 买卖双方先签订购房合同，在合同里约定好首付款的金额。这个金额得能覆盖卖家剩余的贷款才行哦。
- 买家按照合同约定，把首付款支付给卖家。
- 卖家收到首付款后，马上用这笔钱还清银行贷款，然后去相关部门撤销房产抵押。
- 抵押撤销后，双方就可以继续完成过户等后续手续啦。
- 风险要注意：这种方法虽然看起来简单直接，但其实也是有风险的。对于买家来说，提前支付了首付款，会担心卖家拿了钱不还贷款，或者出现其他意外情况，导致房子无法顺利过户。而对于卖家来说，如果买家因为某些原因，没能按时支付首付款，或者支付的首付款不够还清贷款，那也会给自己带来很大的麻烦。所以，在采用这种方法的时候，买卖双方一定要谨慎，最好找个靠谱的中介机构或者第三方平台，进行资金监管，保障双方的权益。
（三）提前偿还房贷
- 自己还房贷的好处：要是卖家自己有足够的资金，那选择自己提前还清贷款，然后再进行交易，也是个不错的办法。这样做的好处就是，卖家可以完全掌握交易的主动权，不用依赖买家的首付款，也不用担心银行的转按揭政策问题。
- 操作流程如下：
- 卖家先筹集足够的资金，用来提前还清银行贷款。这里要注意哦，有些银行可能会对提前还款有一些限制，比如要提前多久申请，或者是否要收取违约金等等。所以在还款之前，一定要先和银行沟通清楚。
- 还清贷款后，卖家就可以去相关部门撤销房产抵押，这样房子就恢复完全产权了。
- 接下来，卖家就可以和买家签订购房合同，按照正常的流程完成过户等手续了。
- 个人观点：我觉得这种方法虽然看起来比较简单，但对于很多卖家来说，一次性筹集到足够还清贷款的资金，可能并不是一件容易的事。所以在考虑这种方法的时候，卖家要根据自己的实际情况，谨慎决定。
（四）带押过户
- 带押过户是啥：这是一种比较新的政策，简单来讲，就是在房贷仍然存在的情况下，不用先还清贷款，就可以直接办理房产过户和抵押变更登记。买家新申请的贷款，银行会直接用来偿还卖家未结清的旧贷款，实现无缝衔接。这种方式极大地降低了交易成本、资金压力和潜在风险，对卖家来说，不用再四处找钱还贷或者垫资，对买家来说，资金也更安全，而且整个流程也更快。
- 各地政策有不同：不过话说回来，目前带押过户在各地的政策不太一样。这属于国家大力推广的新政，但具体到每个城市，实施细则可能都不太一样。所以，如果大家想通过带押过户的方式卖房，一定要提前咨询当地的不动产登记中心和涉及的银行，确认当地是否已经开通了这项业务，以及办理的具体条件和流程。
- 举例说明：比如说在一些城市，带押过户要求买卖双方的贷款银行必须是同一家；而在另一些城市，即使买卖双方的贷款银行不同，也可以通过一定的流程实现带押过户。所以，政策差异还是比较大的，大家一定要了解清楚当地的情况。
三、卖房过程中的注意事项
- 了解政策很重要：在出售有贷款的房子之前，大家一定要了解清楚当地银行和房地产市场的相关政策，只有这样，才能确保咱们的交易是合法合规的。比如说，有些地方可能对房产交易的税费有特殊规定，或者对贷款未还清房子的交易有一些限制条件，这些都需要咱们提前知晓。
- 合同条款要明确：签订购房合同的时候，一定要把买卖双方的责任和义务都明确清楚，特别是关于贷款偿还和房产过户等关键环节。比如说，要在合同里约定好卖家还清贷款的时间、买家支付首付款的时间和方式、如果一方违约要承担什么样的责任等等。这样，在后续交易过程中，如果出现问题，双方就可以按照合同约定来解决，避免产生纠纷。
- 防范风险不能忘：房产交易涉及的金额一般都比较大，所以在交易过程中，一定要警惕各种潜在风险。比如说，买家可能会出现违约情况，不按时支付房款；银行政策也可能会突然变动，影响贷款的审批和发放。对于这些风险，咱们要提前做好防范措施。比如说，可以要求买家支付一定的定金，如果买家违约，定金就可以作为赔偿；在和银行沟通贷款事宜的时候，也要尽量争取把银行的承诺落实到书面上。
- 咨询专业人士：如果条件允许的话，我建议大家最好咨询一下专业的房产中介或者律师。他们对房产交易的流程和相关法律法规都比较熟悉，可以给咱们提供很多有用的建议，帮助咱们确保交易顺利进行，保障自身的合法权益不受损害。
总之，有贷款的房子是能卖的，而且方法还不少。大家可以根据自己的实际情况，选择最适合自己的方式。在卖房过程中，只要注意了解政策、明确合同条款、防范风险，并且必要时咨询专业人士，相信大家都能顺利把房子卖出去，实现自己的目标。希望今天的分享能帮到大家，如果还有其他问题，欢迎随时留言哦！
