这篇文章将用大白话解读二手房贷款的计算门道，从贷款额度核定到月供计算公式，手把手教你怎么算清首付、利息和还款压力。重点分析等额本息和等额本金的差异，穿插银行审核的隐藏规则，最后还会给几个省利息的实战技巧。咱们不整复杂的金融术语，就用买菜算账的方式搞懂这些数字游戏！
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一、二手房贷款额度到底怎么定？
银行可不是随便说个数就放款的，这里头有个标准公式：可贷额度房产评估价×贷款成数-首付款。注意哦，这里用的是评估价不是成交价！比如房子实际卖200万，银行评估可能只认180万，要是首付三成的话，能贷126万（180万×70%）。
不过这里有个坑要注意，很多城市对"非普通住宅"卡得严，像北京五环内超过468万就算非普宅，贷款成数直接降到四成。所以买房前最好先查清楚当地的认定标准。
二、月供计算两大门派：等额本息vs等额本金
先说等额本息，这个算法简单说就是每月还的钱固定不变。公式长这样：
月供[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]
举个例子，贷款100万，利率4.9%（月利率0.4083%），贷25年（300个月），套公式算下来每月要还5788元。特点是前期利息占比高，适合收入稳定的上班族。
等额本金就不一样了，每月还的本金固定，利息逐月减少。计算公式：
月供(贷款本金÷还款月数)+(剩余本金×月利率)
同样100万贷款，首月要还7458元，之后每月递减12元左右。虽然总利息少还17万多，但前期压力大，适合打算提前还款或收入会增长的人群。
三、银行不会明说的四个潜规则
1. 工资流水要盖住月供2倍，这是硬指标。要是月供6000，收入证明得开到1.2万，可以用奖金、副业收入凑数
2. 房龄超过20年可能被拒贷，特别是国有大行，有些城商行对30年内的老房子还能做
3. 提前还款可能要收违约金，签合同前一定问清楚限制条款
4. 离婚半年内按揭算二套，这个防假离婚的政策很多城市都在用
四、三招帮你多贷10%额度
1. 提高评估价有窍门：装修款单独付款、保留品牌家电、主动提供同小区成交记录
2. 选对还款方式：双周供比月供节省5年利息，不过不是所有银行都提供
3. 巧用组合贷：公积金贷款部分利率只要3.25%，能省下大笔利息
最后提醒大家，现在手机银行都有贷款计算器，但自己心里得有本账。建议至少准备6个月月供的应急资金，别把月供算到工资的极限值。毕竟房贷是二三十年的事，留点余地才稳妥！
