想知道用房子抵押能贷多少钱？这篇文章帮你搞懂银行怎么算！从房屋价值评估、贷款成数限制到收入证明要求，拆解5大核心评估标准。还会告诉你不同银行的“隐性规则”，比如学区房能多贷吗？商铺和住宅有啥区别？最后附上提高贷款额度的实战技巧，看完就能避开“被砍额度”的坑！
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银行到底怎么算你的贷款额度？
很多人以为直接按房价的70%放款，其实这里头门道多了去了。举个例子，小王有套市价300万的房子，评估公司只给算到270万，银行按6成批款，结果到手才162万，比预期少了近40万！这里头主要看三个数：评估价、抵押率、还款能力。评估价往往比市场价低个10%-15%，尤其老房子可能打折更多。
不同银行政策能差出一辆车钱
上周有个客户拿着同一套房问了三家银行，结果批贷额度从150万到190万不等，差出辆代步车的钱！国有大行普遍保守，像建行对房龄超20年的直接砍三成额度。而地方城商行灵活得多，像浙商银行对优质小区能给到评估价75%。不过要注意，小银行利率可能上浮0.5%-1%，别光看额度高就冲动选。
这些隐性因素正在偷走你的额度
除了房子本身，你的征信记录才是隐形杀手。老张去年信用卡有两次逾期，结果贷款成数从7成降到5.8成，少拿了30多万。还有更坑的——如果房子带租约抵押，部分银行会按租金流水折算还款能力，租客要是没签正规合同，这钱银行可不认！
教你用手机预估可贷金额
不用跑银行，打开支付宝搜“房贷计算”，输入小区名就能查评估价区间。比如北京朝阳区90平两居，系统显示评估价约6.5万/平，按7成算能贷409万左右。不过这只是参考，具体还得看户型朝向这些。有个诀窍：提前做装修评估，精装房比毛坯能多估5%-8%的价。
签合同前必看的5个细节
千万别被高额度忽悠！某客户被中介承诺能贷200万，结果合同里藏了“额度调整条款”——放款前如果房价下跌，银行有权调降10%-15%。还要注意还款方式是等额本息还是先息后本，后者虽然月供压力小，但到期要一次性还本金，容易掉进过桥贷款的坑。
Q：夫妻共同房产怎么算额度？A：按收入更高的一方计算还款能力，如果两人都有稳定工作，部分银行可以叠加收入，比如男方月入2万+女方1.5万，可按3.5万计算月供承受力。
